Как самозанятому сдавать квартиру в аренду

Сдавать квартиру как самозанятый можно, если речь идет о доходе от аренды или найма жилого помещения. Основание — ст. 6 422-ФЗ. Налог на профессиональный доход, сокращенно НПД, распространяется на определенные поступления от деятельности человека. Для ответа на вопрос о квартире нужно установить, за что именно поступают деньги. Закон отдельно рассматривает плату за пользование жильем и деньги от продажи недвижимости. Самозанятый может применять НПД к плате за наем жилья, а доход от продажи квартиры под НПД не подпадает.

Общее правило находится в ч. 1 ст. 6 422-ФЗ: объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров, работ, услуг и имущественных прав. Объект налогообложения здесь означает доход, к которому применяется налог. Но читать только эту часть недостаточно. В следующей части статьи перечислены поступления, которые из объекта исключены. Поэтому вопрос о сдаче квартиры решается с учетом обеих частей: общего правила и специального исключения для жилья.

Пункт 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ исключает доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество. В этой же норме сделана оговорка: исключение не распространяется на аренду и наем жилых помещений. Именно эта оговорка позволяет учитывать плату за жилую квартиру в рамках НПД. Слова об имущественных правах не означают, что сдача любого объекта недвижимости подходит для самозанятости. Закон выделяет конкретную категорию — жилые помещения.

Для квартиры принципиально ее жилое назначение. Если вместо жилья передается нежилое помещение, применить к плате за него оговорку о найме квартиры нельзя. Название платежа не заменяет характеристику самого объекта. Поэтому, прежде чем связывать аренду с самозанятостью, нужно определить, какое помещение передается и за какое пользование вносится плата. Это позволяет соотнести доход с формулировкой закона, а не только с привычным названием сделки.

Слова «аренда» и «наем» присутствуют в норме вместе. Следовательно, само различие этих названий не исключает доход от предоставления жилого помещения из сферы НПД. Для рассматриваемого правила существенно, что плата относится к пользованию жильем. При этом из ст. 6 422-ФЗ нельзя вывести весь порядок оформления отношений с человеком, который будет жить в квартире: статья определяет состав облагаемых доходов, а не содержание договора.

Запрос «как оформить аренду квартиры через самозанятость» объединяет два разных вопроса. Первый — допускает ли закон применение НПД к получаемой плате. Для жилого помещения ответ положительный. Второй — как оформить саму сдачу и исполнить обязанности по налогу. В ст. 6 422-ФЗ нет инструкции по регистрации, оформлению расчетов или перечислению налога. Установленное этой статьей исключение для жилья не заменяет правил об этих действиях и не описывает их последовательность.

Продажу квартиры нужно отличать от ее сдачи даже тогда, когда деньги получает один и тот же самозанятый. По п. 2 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ доход от продажи недвижимого имущества не признается объектом НПД. Оговорка о жилых помещениях содержится в другом пункте и относится к аренде или найму. Переносить ее на продажу нельзя. Возможность учитывать арендную плату не означает возможности применить этот налог к цене проданной квартиры.

Отдельно закон упоминает государственных и муниципальных служащих. Пункт 4 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ исключает их доходы из объекта налогообложения, но сохраняет исключение для сдачи в аренду или наем жилых помещений. Это специальная оговорка о конкретном виде дохода. Она не означает, что любые поступления служащего можно учитывать по правилам самозанятости. Для ответа о квартире имеет значение именно плата за предоставление жилья.

Есть и ограничение по форме дохода: п. 11 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ исключает доходы в натуральной форме. Если вместо денег за пользование квартирой передается имущество, одной ссылки на разрешенную сдачу жилья недостаточно. Нужно учитывать и это исключение. Проверка вида помещения не отменяет проверки того, в какой форме получено вознаграждение: речь идет о разных признаках одного поступления.

Поэтому ответ на вопрос, как сдавать квартиру через самозанятость, начинается с правильного определения дохода. Денежная плата за наем жилой квартиры соответствует предусмотренному законом исключению для жилья. Продажа квартиры, передача прав на нежилое помещение и натуральная форма дохода имеют иное регулирование в той же статье. Чтобы оформить сдачу квартиры и уплачивать НПД, уточните в налоговой инспекции порядок регистрации и расчетов.