Как проверить продавца квартиры

Начните с вопроса, кому принадлежит квартира и кто собирается подписывать договор. Это могут быть разные люди: собственник вправе действовать через представителя, если у того есть соответствующее полномочие. У человека, который показывает жильё или обсуждает цену, проверьте право собственности либо полномочие заключить сделку от имени собственника. Проверку продавца удобно строить вокруг отдельных вопросов: его право на объект, дееспособность, представительство и распоряжение общим имуществом супругов. Для каждого случая закон даёт своё основание.

Сведения о праве на квартиру оценивают по ст. 8.1 ГК РФ. Государственный реестр должен позволять определить сам объект, правообладателя, содержание права и основание его возникновения. Сопоставьте эти сведения с тем, какую квартиру вам предлагают и от чьего имени. Значение имеет не только имя собственника: закон относит к регистрируемым сведениям также ограничения прав и обременения имущества. Это сведения, которые могут влиять на распоряжение квартирой. Проверка только имени продавца оставляет без внимания содержание его права и зарегистрированные ограничения.

Запись в реестре имеет юридическое значение, но не исключает спора о собственности. По п. 6 ст. 8.1 ГК РФ указанный там правообладатель признаётся обладателем права до изменения записи в установленном порядке, а оспаривание зарегистрированного права происходит через суд. Если покупателю известна недостоверность сведений или он должен был о ней знать, ссылаться на реестр при споре нельзя. Выясните причину расхождения между объяснениями продавца и записью: состоявшаяся регистрация не освобождает покупателя от риска, если он знает о недостоверности сведений.

Отдельно обратите внимание на отметки о возражении прежнего правообладателя и о судебном споре. Их возможность предусмотрена п. 7 ст. 8.1 ГК РФ. Такие отметки относятся к вопросу о праве на квартиру, а не к личной характеристике продавца. Наличие возражения и установленная судом недействительность права — разные вещи. Вместе с тем отметка не позволяет оценивать запись о собственнике в отрыве от существующего спора. При обсуждении покупки выясните, какое именно право оспаривается и как это соотносится с предложением продавца.

Следующий вопрос — дееспособность, то есть способность человека своими действиями приобретать права и принимать обязанности. Ст. 21 ГК РФ связывает её полный объём с совершеннолетием, которое наступает в восемнадцать лет. У продавца младше восемнадцати лет уточните, вступал ли он в брак. Если закон допускает брак раньше, полная дееспособность возникает со вступления в брак. Она сохраняется и после его расторжения до совершеннолетия. Если брак признан недействительным, несовершеннолетний супруг может утратить полную дееспособность по решению суда. Для молодого продавца имеет значение конкретное основание его дееспособности.

Когда договор подписывает представитель, проверьте, от чьего имени он выступает и на каком основании. Ст. 182 ГК РФ ч.1 связывает последствия сделки для представляемого с наличием полномочия: оно может основываться на доверенности, законе или акте уполномоченного органа. Само участие в переговорах не даёт человеку права заключить договор от имени собственника. Содержание полномочия должно соответствовать тому действию, которое человек намерен совершить от имени продавца. Рассказ о договорённости с собственником не заменяет выяснения правового основания такого участия.

Есть и ограничение, связанное с тем, кого представляет подписант. По п. 3 ст. 182 ГК РФ представитель по общему правилу не может заключать сделку от имени представляемого с собой лично либо с другим лицом, которого он одновременно представляет. Закон допускает исключения. Если один человек выступает с обеих сторон предполагаемой продажи, этот вопрос нельзя свести к наличию доверенности. Нужно сопоставить его роли с ограничением статьи, а также учитывать предусмотренные ею условия оспаривания сделки при нарушении интересов представляемого.

Для квартиры, относящейся к общему имуществу супругов, действует ст. 35 СК РФ. Она устанавливает обоюдное согласие при распоряжении таким имуществом. Пункт 3 предусматривает нотариально удостоверенное согласие другого супруга для сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. Вопрос о супруге связан с принадлежностью квартиры к общему имуществу. Одна только запись права на имя продавца не отвечает на вопрос о соблюдении этого требования при продаже общего имущества. Уточняйте основание принадлежности квартиры и наличие соответствующего согласия.

Наконец, отделяйте проверку права на продажу от интереса к кредитной истории. Перечисленные нормы регулируют регистрацию прав, дееспособность, представительство и согласие супругов; обязанности представить кредитную историю покупателю в них нет. По этим статьям нельзя установить порядок её получения или объявить её обязательным документом для продажи. Даже сведения о кредитах не отвечают на вопросы, кто собственник, вправе ли подписант действовать от его имени и получено ли нужное согласие. Сосредоточьте проверку на юридических основаниях конкретной сделки.