Как проверить продавца квартиры перед покупкой

Перед покупкой квартиры выясните, кто выступает продавцом и кто будет заключать договор: собственник лично или другое лицо от его имени. От этого зависит, какие сведения сопоставлять. Проверить продавца при покупке нужно по нескольким направлениям: зарегистрированное право и обременения, способность понимать сделку, а при представительстве — основание полномочий. Эти вопросы регулируют ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости, ст. 177 и ст. 182 ГК РФ.

Для проверки прав продавца запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости, сокращённо — ЕГРН. Сопоставьте описание квартиры с объектом покупки, изучите зарегистрированные права, ограничения и обременения. Посмотрите, есть ли судебные требования, возражение против зарегистрированного права или ещё не рассмотренные заявления о регистрации. Такая информация помогает выяснить, какие споры и изменения прав затрагивают квартиру на момент выдачи выписки. Её содержание определено ч. 7 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Если продавец передал выписку с персональными данными владельца, проверьте действительность этих сведений через официальный сайт. Такая возможность предоставлена любому лицу; результат проверки получает уникальный идентификационный номер. Это способ проверить информацию о собственнике в полученном документе, предусмотренный ч. 8.1 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Хотите выяснить, кто владел квартирой раньше? Для этого предусмотрена выписка о переходе прав. Доступ к персональным данным прежних собственников различается: для иных лиц он связан с наличием соответствующей записи в ЕГРН. Учитывайте это при запросе истории квартиры — ч. 14.2 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

При общении с собственником выясните, понимает ли он, какую квартиру продаёт и что означает заключение договора. Юридически значимо его состояние именно в момент сделки. Даже сделка дееспособного человека может быть оспорена, если тогда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими. Суд может признать её недействительной по иску продавца либо других лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены, — п. 1 ст. 177 ГК РФ.

Если вместо владельца действует представитель, попросите предъявить документ, на котором основаны его полномочия. При ссылке на доверенность сопоставьте её содержание с предполагаемым подписанием договора. Полномочия представителя могут основываться также на законе или акте уполномоченного органа. Права и обязанности по заключённой им сделке возникают у представляемого — п. 1 ст. 182 ГК РФ.

Отдельно уточните роль посредника. Человек, который ведёт переговоры о будущей покупке, ещё не обязательно уполномочен заключать договор: это различие закреплено в п. 2 ст. 182 ГК РФ. Проверьте также, не покупает ли представитель квартиру для себя и не представляет ли одновременно покупателя. Для таких сделок установлены ограничения и предусмотрена возможность оспаривания при условиях п. 3 ст. 182 ГК РФ.