Как прописать в договоре возможность субаренды

Чтобы прописать в договоре возможность субаренды, закрепите именно согласие арендодателя. Субаренда означает, что арендатор передаёт арендованное имущество другому лицу во временное пользование по договору субаренды. Основание для такой передачи — п. 2 ст. 615 ГК РФ. Формулировка должна выражать разрешение на передачу, а не только упоминать, что стороны обсуждают такую возможность.

Для условия, разрешающего субаренду без дополнительного согласования каждой передачи, можно использовать такой текст: «Арендодатель даёт согласие на сдачу арендатором арендованного имущества в субаренду. Дополнительное согласие арендодателя на заключение отдельных договоров субаренды не требуется. Срок каждого договора субаренды не может превышать срок договора аренды. Ответственным перед арендодателем по договору аренды остаётся арендатор». Это пример договорного выражения согласия, предусмотренного п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Если арендодатель готов разрешить передачу только части имущества, сузьте предложенное условие: вместо общего разрешения опишите разрешённую к передаче часть. Когда стороны хотят согласовывать каждую субаренду, предложение об отсутствии дополнительного согласия использовать не нужно. В таком варианте закрепите, что передача допускается с согласия арендодателя, и согласуйте условия его получения. Выбор между общим разрешением и согласованием отдельных передач нужно отразить последовательно во всём договоре — п. 2 ст. 615 ГК РФ.

При определении срока ориентируйтесь на основной договор аренды. Разрешение на субаренду не даёт арендатору права предоставить имущество на более длительный период, чем предусмотрено его собственной арендой. Если в проекте субаренды указан более поздний момент окончания, скорректируйте его до подписания: предел установлен п. 2 ст. 615 ГК РФ. Условие о согласии и условие о сроке решают разные вопросы, поэтому включите в текст оба.

Передача имущества субарендатору не освобождает арендатора от ответственности перед арендодателем. Не формулируйте субаренду как полную замену арендатора другим лицом: передача прав и обязанностей по договору называется перенаймом, и это другой случай. При субаренде ответственным по основному договору остаётся первоначальный арендатор — п. 2 ст. 615 ГК РФ.

Проверьте также, для какого использования передаётся имущество. Согласие на субаренду нужно согласовать с условиями пользования, уже записанными в аренде. Когда такие условия не определены, ориентиром служит назначение имущества — п. 1 ст. 615 ГК РФ. Разрешая передачу другому пользователю, не создавайте в договоре противоречия между разрешённой деятельностью и назначением объекта.

Если имущество используется вопреки условиям аренды или его назначению, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков — п. 3 ст. 615 ГК РФ. Поэтому при подготовке субаренды сопоставьте разрешение на передачу, срок и условия пользования. Для договора субаренды действуют правила об аренде с учётом исключений, установленных законом или иными правовыми актами, — п. 2 ст. 615 ГК РФ.