Как продать квартиру, купленную в браке

Продать квартиру, купленную в браке, можно и во время брака. Для общей квартиры отправная точка — договорённость между супругами о продаже. Распоряжаться общим имуществом они должны по обоюдному согласию: это правило п. 1 ст. 35 СК РФ. Обсудите продажу до того, как один из супругов возьмёт на себя обязательства перед покупателем.

Если продавцом по сделке выступает один супруг, согласие второго нужно оформить у нотариуса. Для распоряжения имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, предусмотрено именно нотариально удостоверенное согласие. При продаже общей квартиры ориентируйтесь на это требование п. 3 ст. 35 СК РФ, даже если между супругами нет разногласий.

Согласиться с продажей устно и выдать нотариальное согласие — разные действия. Семейная договорённость позволяет определить общую позицию, а нотариальное оформление согласия выполняет требование к сделке с такой недвижимостью. Если супруг говорит, что согласен, но документ ещё не оформлен, получите его перед заключением договора: такой порядок следует из п. 3 ст. 35 СК РФ.

Общее правило о предполагаемом согласии второго супруга здесь не повод пропускать нотариальное оформление. Пункт 2 ст. 35 СК РФ действительно предусматривает такое предположение при распоряжении общим имуществом. Но для сделки с квартирой действует специальное требование п. 3 той же статьи. Практически это означает, что продавцу нужно заранее решить вопрос с согласием.

Саму продажу оформляют договором купли-продажи недвижимости. По нему продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателя — п. 1 ст. 549 ГК РФ. Поэтому согласие супруга и договор выполняют разные задачи: первым подтверждают согласие на распоряжение общим имуществом, а во втором оформляют обязательство продавца перед покупателем. Подготовьте оба документа к заключению сделки.

Если другой супруг возражает против продажи, рассчитывать на предполагаемое согласие рискованно. Распоряжение общей квартирой должно соответствовать обоюдной воле супругов по п. 1 ст. 35 СК РФ. Начните с обсуждения самого решения о продаже; подготовка договора с покупателем не устраняет разногласия между владельцами общего имущества.

Если квартира уже продана без нотариального согласия, у супруга, чьё согласие не получили, возникает вопрос о судебном оспаривании сделки. Пункт 3 ст. 35 СК РФ предусматривает право требовать признания её недействительной. Срок — год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже. Отсчитывать его нужно от этой осведомлённости, а не автоматически от даты договора.

Для подготовки продажи держите вместе договор и нотариальное согласие супруга. Проверяйте, чтобы обсуждение с супругом относилось именно к предстоящей продаже общей квартиры, а не только к намерению когда-нибудь её продать. Это помогает последовательно выполнить две задачи: согласовать распоряжение имуществом по ст. 35 СК РФ и оформить продажу по ст. 549 ГК РФ.