Как продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала

Само использование материнского капитала не означает, что квартира навсегда остаётся у семьи. Но вопрос о продаже нельзя решать только по желанию взрослого собственника. Средства направлены на улучшение жилищных условий семьи, а закон связывает их использование с обязанностью оформить общую собственность. Подготовку к продаже квартиры с материнским капиталом начните с проверки того, кому принадлежат доли и выполнена ли обязанность перед детьми. Основные правила здесь содержатся в ст. 10 Закона № 256-ФЗ и ст. 37 ГК РФ.

По ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ лицо, получившее сертификат, и его супруг обязаны оформить приобретённое жильё в общую собственность. В число собственников входят владелец сертификата, его супруг и дети. Закон прямо упоминает первого, второго, третьего ребёнка и последующих детей. Оформить доли нужно всем детям, включая ребёнка, в связи с рождением которого семья получила право на капитал. При подготовке продажи нужно учитывать весь указанный в ней круг членов семьи.

Доля — это определённая часть права собственности на квартиру. Размеры долей устанавливаются соглашением согласно ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ. Согласуйте размеры долей владельца сертификата, его супруга и каждого ребёнка и укажите их в соглашении. Для подготовки сделки существенно содержание соглашения: кто получает долю и как определён её размер. До продажи владелец сертификата и его супруг должны оформить жильё в общую собственность членов семьи.

Если доли ещё не оформлены, начинать следует с исполнения этой обязанности. Намерение продать жильё, купленное с использованием материнского капитала, не освобождает от неё. Нельзя исходить из того, что квартира принадлежит только взрослому, потому что именно он занимался покупкой или распоряжался средствами сертификата. Часть 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ связывает обязанность с использованием капитала при приобретении жилья. Для неё имеет значение участие этих средств в покупке, а не только то, кто организовал расчёты.

Когда в продаваемой квартире есть имущество несовершеннолетнего, возникает вопрос предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Пункт 2 ст. 37 ГК РФ ограничивает распоряжение имуществом подопечного: опекун не вправе совершать сделки по отчуждению без такого разрешения, а попечитель — давать согласие на них. Отчуждение означает передачу имущества другому лицу. Продажа относится к таким сделкам: до её совершения получите разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества ребёнка.

Разрешение должно предшествовать сделке. Смысл слова «предварительное» в п. 2 ст. 37 ГК РФ состоит именно в этой последовательности. Нельзя планировать продажу детской доли так, будто разрешение можно получить в качестве формальности после её отчуждения. При подготовке обращения нужно ясно описать, каким имуществом ребёнка предполагается распорядиться и что предусматривает сделка. Это позволяет соотнести план семьи с ограничением на уменьшение имущества подопечного, прямо закреплённым в той же норме.

Иногда семья рассматривает обмен квартиры или передачу доли в дар вместо продажи. Такая замена названия сделки не устраняет вопрос о разрешении. В п. 2 ст. 37 ГК РФ обмен и дарение прямо перечислены среди способов отчуждения. Норма также охватывает раздел имущества, выдел долей и другие действия, влекущие уменьшение имущества подопечного. При обсуждении любого из этих вариантов нужно учитывать содержание предполагаемых действий и то, чьи имущественные права они затрагивают.

Если материнский капитал использовали для ипотеки, обязанность оформить семейную собственность также нельзя оставлять без внимания. Часть 6 ст. 10 Закона № 256-ФЗ допускает направление средств на первоначальный взнос, погашение основного долга и уплату процентов по жилищному кредиту, включая ипотечный. Это способы использования капитала при приобретении жилья. Сам по себе выбор такого способа оплаты не отменяет правило ч. 4 той же статьи о составе собственников. Подготовка продажи начинается с вопроса о долях и в этой ситуации.

Практически подготовку удобно строить вокруг двух вопросов: исполнено ли требование о семейных долях и получено ли нужное разрешение для распоряжения имуществом ребёнка. Соглашение о долях отвечает на первый вопрос, предварительное разрешение органа опеки — на второй. Эти документы имеют разное назначение: согласование размеров долей не означает разрешения на их последующее отчуждение. Если семья хочет продать квартиру с маткапиталом, обсуждать условия продажи следует с учётом обоих требований, а не сводить подготовку к поиску покупателя.