Как продать дом, находясь в браке

Чтобы продать дом в браке, согласуйте продажу с супругом и оформите его согласие у нотариуса, если продавцом по договору выступаете вы один. Для распоряжения общим имуществом требуется обоюдное согласие супругов. У дома есть особенность: права на недвижимость подлежат государственной регистрации, поэтому согласие второго супруга должно быть нотариально удостоверено — п. 3 ст. 35 СК РФ.

Устной договорённости о продаже общего дома для такого оформления не хватит. Даже если супруг поддерживает ваше решение и вы обсудили будущую сделку, получите согласие в нотариальной форме до заключения договора. Пункт 3 ст. 35 СК РФ связывает эту обязанность с видом имущества и сделки. Для продажи общего дома одним супругом применяется именно требование о нотариальном согласии другого.

Может возникнуть вопрос: зачем обращаться за нотариальным согласием, если закон и так предполагает согласие супруга? Общее правило действительно есть в п. 2 ст. 35 СК РФ. Но для распоряжения имуществом, права на которое регистрируются, действует специальное требование п. 3 той же статьи. При подготовке продажи дома ориентируйтесь на него: предположение о согласии не освобождает от его нотариального оформления.

С покупателем оформите договор продажи дома в письменном виде. Это должен быть один документ, подписанный обеими сторонами сделки. Проверьте, чтобы подписи стояли и от продавца, и от покупателя: ст. 550 ГК РФ ч.2 требует именно такой формы. Нарушение требования к форме договора влечёт его недействительность. Согласие супруга и договор решают разные задачи: супруг одобряет распоряжение общим имуществом, а стороны оформляют продажу.

Если второй супруг возражает, учитывайте его позицию до подписания договора. Общее имущество находится в распоряжении супругов по взаимному согласию — п. 1 ст. 35 СК РФ. Продажа без получения нотариально удостоверенного согласия создаёт основание для судебного спора. Супруг, согласие которого не получили, вправе потребовать признания сделки недействительной по п. 3 ст. 35 СК РФ. Речь идёт о требовании в суд, а не об автоматической отмене продажи после возражения супруга.

Если дом уже продан без вашего нотариального согласия, отсчитывайте срок обращения в суд от момента, когда вы узнали или должны были узнать о сделке. Для такого требования предусмотрен год — п. 3 ст. 35 СК РФ. Дата заключения договора и дата, с которой супруг узнал о продаже, могут различаться. При подготовке требования нужно соотнести эти обстоятельства со сроком, установленным для оспаривания сделки.