Как получить разрешение на строительство

Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик направляет заявление с приложениями в уполномоченный орган. Такой порядок установлен ч. 7 ст. 51 ГрК РФ и относится также к реконструкции объекта капитального строительства. Здесь речь идёт об объекте, для которого предусмотрена разрешительная процедура. При этом ч. 17 той же статьи допускает случаи, когда разрешение получать не требуется. Перед подачей заявления уточните, требуется ли разрешение для запланированных работ.

Где получить разрешение на строительство, определяет прежде всего место нахождения земельного участка. По общему правилу ч. 4 ст. 51 ГрК РФ его выдаёт орган местного самоуправления по этому месту. Однако в самой норме предусмотрены исключения. В ч. 7 среди возможных адресатов заявления названы также федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, корпорации «Росатом» и «Роскосмос». Это не перечень органов на выбор заявителя: обращаться нужно к тому, которому поручена выдача разрешения для соответствующего случая.

Если вы решаете, как оформить разрешение на строительство, начните с состава приложений по ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. В предоставленном тексте нормы перечислены лишь отдельные позиции этого состава. Из них нельзя составить полный перечень для любого объекта. Зато можно установить конкретные требования к градостроительному плану участка и к разрешению на отклонение от предельных параметров, если такое отклонение было разрешено застройщику. Подмена полного состава документов этими двумя позициями создаст неверное представление о подготовке заявления.

Градостроительный план земельного участка — документ, с требованиями которого сопоставляется проектная документация при рассмотрении заявления. По п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для обращения нужен план, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления. Ориентиром служит именно дата подачи, а не дата начала подготовки проекта. Если план уже есть, сопоставьте дату его выдачи с предполагаемым днём обращения: наличие документа само по себе ещё не подтверждает соблюдение этого условия.

Для линейного объекта п. 3 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ предусматривает другой вариант сведений: реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории. Если для размещения такого объекта не требуется образование земельного участка, указаны реквизиты проекта планировки территории. Ответ на вопрос, что нужно, чтобы получить разрешение на строительство объекта, связан и с видом объекта. Нельзя автоматически переносить требование о градостроительном плане отдельного участка на все предусмотренные этой нормой варианты обращения.

Ещё одно приложение связано с предельными параметрами разрешённого строительства или реконструкции. Если застройщику предоставлено разрешение на отклонение от них, п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ предусматривает его приложение к заявлению. Это условная позиция: норма связывает её с уже предоставленным разрешением на отклонение. При рассмотрении обращения проверяется также соответствие проектной документации требованиям, установленным в таком разрешении. С учётом этого сведения об отклонении должны согласовываться с проектными решениями, представленными для получения разрешения на строительство.

Направлять документы допускается в электронной форме по ч. 10 ст. 51 ГрК РФ. Эта же часть предусматривает возможность установления случаев, когда электронная подача обязательна. Следовательно, право направить электронные документы нельзя превращать в обещание, что для любого объекта заявитель свободно выбирает любой способ обращения. Одновременно ч. 10 запрещает требовать иные документы за пределами предусмотренных ч. 7. Если к заявлению просят дополнительное приложение, имеет значение, входит ли оно в установленный этой частью состав.

Рассмотрение заявления включает проверку наличия документов и сведений, необходимых для решения. Проверяется и содержание проекта: его соответствие требованиям к строительству или реконструкции, допустимость размещения объекта с учётом разрешённого использования земли и установленных ограничений. Эти проверки описаны в ст. 51 ГрК РФ. Для получения разрешения представьте документы, позволяющие проверить соответствие проекта требованиям к строительству и допустимость размещения объекта. Для проекта существенны как параметры строительства, так и допустимость выбранного размещения.

Подтверждением того, что разрешение выдано, служит запись в реестре разрешений на строительство: это прямо установлено ч. 1.2 ст. 51 ГрК РФ. Здесь нужно различать направление заявления и результат его рассмотрения. Само обращение застройщика ещё не подтверждает выдачу. Если вопрос состоит в том, где взять разрешение после обращения, юридически значимый ориентир — предусмотренная законом запись. Чтобы уточнить состав сведений о выданном разрешении, запросите их в органе, рассмотревшем ваше заявление.

При отказе застройщик вправе оспорить его в судебном порядке по ч. 14 ст. 51 ГрК РФ. Для оценки такого решения сопоставляют причины отказа, представленные документы и требования к проекту, которые проверялись при рассмотрении заявления. Право обратиться в суд не означает, что отказ обязательно отменят или разрешение обязательно выдадут. Практический смысл работы адвоката здесь — установить, чем обоснован отказ и какие положения статьи относятся к спорному требованию, документу либо размещению объекта.