Как оформить договор купли-продажи недвижимости
Продавцу и покупателю нужен единый письменный документ с подписями сторон. При составлении договора нужно точно определить объект продажи и его расположение: ошибка в описании может привести к тому, что договор не будет считаться заключённым.
Коротко
Нужно составить договор купли-продажи недвижимости в виде одного письменного документа, подписанного продавцом и покупателем. Укажите данные, по которым можно точно определить продаваемый объект, включая его расположение на участке или в составе другой недвижимости. Нарушение формы влечёт недействительность договора, а отсутствие описания объекта — его незаключённость.
Ответ подробно: форма и описание объекта
Чтобы оформить договор купли-продажи недвижимости, подготовьте общий для продавца и покупателя письменный текст. Обе стороны должны подписать этот документ. Требование к единому тексту и подписям продавца и покупателя закреплено в ст. 550 ГК РФ ч.2. Устная договорённость о продаже не отвечает этому требованию. При работе над текстом проверяйте две вещи отдельно: соблюдена ли форма договора и позволяет ли описание понять, какое имущество покупатель приобретает у продавца.
Если вы решаете, как составить договор купли-продажи недвижимости, начните с предмета сделки — конкретного объекта, который должен быть передан покупателю. По ст. 554 ГК РФ в договоре нужны данные, позволяющие определённо установить это имущество. Описание должно относиться именно к продаваемой недвижимости. Проверьте, можно ли по выбранным сведениям отличить её от других объектов. Если описание допускает выбор между разными помещениями или иными объектами, его нужно уточнить до подписания.
Отдельно проверьте расположение недвижимости. Для объекта на земельном участке нужны данные, определяющие его расположение на этом участке. Если продаваемое имущество находится в составе другой недвижимости, описание должно определять его место в её составе. Это требование ст. 554 ГК РФ помогает связать предмет продажи с конкретным местом. При составлении текста не ограничивайтесь общим названием имущества, если по нему нельзя установить, что именно передаётся покупателю.
Когда в договоре отсутствуют данные для определения объекта, стороны юридически не согласовали предмет продажи. Такой договор считается незаключённым по ст. 554 ГК РФ. Для покупателя и продавца это означает, что подписи под текстом с неопределённым предметом не решают проблему оформления. До подписания сопоставьте описание с тем имуществом, о продаже которого договорились, и внесите недостающие сведения. Исправлять нужно описание объекта, а не только название документа.
Другая ситуация — нарушение письменной формы. По ст. 550 ГК РФ ч.2 оно влечёт недействительность договора продажи недвижимости. Незаключённость из-за несогласованного предмета и недействительность из-за нарушения формы — разные последствия. В первом случае проблема в том, что стороны не определили продаваемое имущество. Во втором нарушен способ оформления сделки. Для подготовки договора учитывайте оба требования одновременно: точное описание не освобождает от подписания единого письменного документа.
Перед тем как подписать подготовленный договор, прочитайте его с позиции каждой стороны: продавец должен понимать, какое имущество обязуется передать, а покупатель — какое приобретает. Сверьте описание и расположение объекта, затем убедитесь, что подписи сторон относятся к одному согласованному тексту. Такая последовательность позволяет применить требования ст. 554 и ст. 550 ГК РФ ч.2 к вашей сделке: сначала определите недвижимость, затем оформите соглашение в требуемой форме.
Что говорит закон: письменный договор
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Что говорит закон: определение недвижимости
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: подготовка и подписание
Проверьте предмет продажи и форму соглашения по ст. 554 и ст. 550 ГК РФ ч.2.
- 1Определите объектСогласуйте, какое конкретно недвижимое имущество продавец передаёт покупателю, и внесите позволяющие установить его данные в договор.
- 2Уточните расположениеОпишите расположение продаваемой недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
- 3Подготовьте общий текстОформите соглашение как один письменный документ и проверьте, что описание относится к согласованному объекту.
- 4Подпишите договорПродавец и покупатель подписывают подготовленный единый документ, соблюдая форму по ст. 550 ГК РФ ч.2.
Документы: текст для согласования
В проекте должны быть сведения об объекте и его расположении, предусмотренные ст. 554 ГК РФ.
| Документ |
|---|
| Проект единого письменного договора продажи недвижимости с точным описанием объекта для подписания продавцом и покупателем |
Частые вопросы: согласование договора
При подготовке текста учитывайте и подписи сторон, и определённость предмета продажи.
Кто оплачивает оформление договора купли-продажи недвижимости?
Уточните у продавца или покупателя, кто будет оплачивать подготовку текста, при согласовании оформления сделки. При этом требование к форме остаётся общим для сторон: по ст. 550 ГК РФ ч.2 договор оформляют единым письменным документом с их подписями.
Когда договор купли-продажи недвижимости считается заключённым?
Для оформления требуется единый письменный документ с подписями сторон по ст. 550 ГК РФ ч.2. При этом предмет продажи должен быть определён: если в договоре отсутствуют позволяющие установить недвижимость данные, он считается незаключённым по ст. 554 ГК РФ, несмотря на подписание.
Как описать недвижимость в договоре купли-продажи?
Внесите сведения, которые позволяют точно установить продаваемое имущество. Включите данные о его расположении на соответствующем земельном участке или в составе другой недвижимости. Такое описание требуется по ст. 554 ГК РФ, чтобы стороны согласовали конкретный предмет продажи.
Услуги и темы рядом
Материалы по договорам и покупке коммерческой недвижимости.
Не откладывайте защиту