Как оформить аккредитив при покупке недвижимости

Чтобы оформить аккредитив при покупке недвижимости, начните с условий платежа продавцу. В банковских условиях покупатель обозначается как плательщик, а продавец недвижимости — как получатель средств. Банк, которому покупатель даёт поручение, называется банком-эмитентом. Он принимает перед продавцом обязательство исполнить аккредитив: для получения платежа продавец представляет предусмотренные документы и соблюдает его условия. Именно такую схему расчёта закрепляет п. 1 ст. 867 ГК РФ.

Определите, какие документы продавец должен представить для получения денег. Перечень должен быть понятен обеим сторонам покупки и отражён в условиях аккредитива. Покупателю нужно сопоставить желаемое условие расчёта с тем, какими документами оно будет подтверждаться. Продавцу — понять, что предстоит представить банку. Обязательство банка исполнить платёж связано с документами, предусмотренными аккредитивом, и с его условиями — п. 1 ст. 867 ГК РФ.

Уточните, какой банк будет исполнять аккредитив. Банк-эмитент вправе поручить это другому банку, который называется исполняющим. Такой банк может принять поручение или отказаться от него целиком. При этом согласие исполняющего банка не мешает банку-эмитенту исполнить аккредитив. Если расчёт предполагает участие другого банка, учитывайте принятие им поручения при организации платежа продавцу — п. 2 ст. 867 ГК РФ.

При выборе покрытого аккредитива учтите движение денег: банк-эмитент перечисляет покрытие в распоряжение исполняющего банка на весь срок своего обязательства. Источником служат средства покупателя либо предоставленный ему кредит. Для непокрытого аккредитива предусмотрен иной механизм возмещения денег между банками. Его исполнение исполняющий банк вправе отложить до получения средств от банка-эмитента; исключение — подтверждённый им аккредитив. Это различие нужно учитывать при выборе условий расчёта — п. 3 ст. 867 ГК РФ.

Проверьте дату открытия в тексте аккредитива. По общему правилу он считается открытым с указанной даты, однако закон, банковские правила и договор могут предусматривать иное. Отдельно уточните расходы по выполнению поручения: покупатель обязан возместить банку-эмитенту понесённые расходы. Если тот привлекает другой банк для выполнения инструкций покупателя, это происходит за счёт покупателя и на его риск — п. 4 ст. 867 ГК РФ.

Перед завершением оформления прочитайте условие о возможности изменения или отмены аккредитива. По умолчанию он безотзывный. Покупатель не сможет через банк изменить его без согласия продавца; для отмены также требуется согласие банка, подтвердившего аккредитив. При изменении или отмене по поручению покупателя банк направляет продавцу уведомление. Изменения или отмена действуют с получения банком-эмитентом согласия продавца. Эти правила помогают заранее оценить возможность пересмотра расчёта за недвижимость — п. 1, 2 и 4 ст. 869 ГК РФ.