Как обезопасить себя при покупке вторичного жилья
При выборе квартиры проверьте, вправе ли продавец её продать и кто сможет продолжить в ней жить. Защита покупателя зависит от причины риска: чужих прав на квартиру, истории её выбытия у собственника или действующего найма.
Коротко
Это зависит от вида риска: чтобы обезопасить себя при покупке вторичного жилья, нужно проверить право продавца на продажу, права других лиц и основания проживания жильцов. Даже добросовестный покупатель рискует потерять квартиру, выбывшую у собственника помимо его воли. А действующий договор найма сохраняется после покупки.
Ответ подробно: риски покупки квартиры
Начните с вопроса, какие права на квартиру есть у других людей. Продавец должен передать жильё свободным от таких прав, если вы не согласились принять обременение. Обсудите это до заключения договора: осведомлённость покупателя имеет значение для его дальнейших требований. За нарушение этой обязанности покупатель может потребовать снизить цену квартиры либо расторгнуть сделку. Продавец может возражать, доказывая, что вы знали или должны были знать о чужих правах — п. 1 ст. 460 ГК РФ.
Выясните также, есть ли уже притязания на квартиру. Если продавец знал о них к моменту передачи жилья, а впоследствии их признали правомерными, применяются те же правила об уменьшении цены или расторжении договора — п. 2 ст. 460 ГК РФ.
Проверьте, как квартира оказалась у продавца и имел ли он право её отчуждать, то есть передавать другому собственнику. Добросовестным считается покупатель, который не знал и не мог знать об отсутствии такого права. Но даже у него прежний собственник может истребовать жильё, если оно выбыло из владения помимо воли собственника или лица, которому тот его передал — п. 1 ст. 302 ГК РФ.
Уточните, кто живёт в квартире. Для членов семьи прежнего собственника переход права собственности служит основанием прекращения пользования, если законом не установлено иное. Если затрагиваются интересы проживающих подопечных или оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи, о которых известно органу опеки и попечительства, требуется согласие этого органа — п. 2 и 4 ст. 292 ГК РФ.
Отдельно спросите о нанимателях и прочитайте договор найма. Покупка занятой ими квартиры не прекращает и не меняет этот договор: вы становитесь наймодателем на прежних условиях. Рассчитывать на освобождение жилья только из-за продажи нельзя — ст. 675 ГК РФ.
Что говорит закон: жильё с нанимателями
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Что говорит закон: права других лиц
Текст — из базы законов «ВРУЦКИЙ ПРАВО».
Порядок действий: перед покупкой жилья
Проверяйте отдельно право на продажу и условия проживания людей в квартире.
- 1Выясните основания продажиИзучите документы о приобретении квартиры продавцом и выясните, вправе ли он её отчуждать. Оцените риск истребования по ст. 302 ГК РФ.
- 2Обсудите чужие права и притязанияЗапросите у продавца сведения о правах других лиц и известных ему требованиях к квартире. Сопоставьте их с условиями договора с учётом ст. 460 ГК РФ.
- 3Уточните положение проживающихВыясните основания проживания членов семьи и наличие обстоятельств, при которых нужно согласие органа опеки и попечительства по п. 4 ст. 292 ГК РФ.
- 4Прочитайте договор наймаЕсли квартира сдана, оцените условия, которые перейдут к вам как к наймодателю. Их сохранение предусмотрено ст. 675 ГК РФ.
Документы: что запросить у продавца
Состав зависит от прав на квартиру и оснований проживания в ней.
| Документ |
|---|
| Документы, подтверждающие приобретение квартиры продавцом и его право на её отчуждение |
| Документы о правах других лиц и предъявленных притязаниях на квартиру, если они есть |
| Договор найма, если жильё передано нанимателям |
| Согласие органа опеки и попечительства в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 292 ГК РФ |
Частые вопросы: последствия покупки
Права покупателя различаются в зависимости от причины спора.
Какие риски возникают при покупке вторичного жилья?
Можно столкнуться с правами других лиц, притязаниями прежнего собственника или сохранением договора найма. Для этих случаев действуют разные правила: ст. 460, 302 и 675 ГК РФ. Положение проживающих членов семьи регулирует ст. 292 ГК РФ.
Можно ли потерять квартиру, если покупатель не знал о нарушениях?
Да. По п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать квартиру даже у добросовестного покупателя, если она выбыла из владения собственника или лица, которому он её передал, помимо их воли.
Что требовать, если после покупки обнаружились чужие права на жильё?
По ст. 460 ГК РФ покупатель вправе требовать снижения цены либо расторжения договора при нарушении обязанности передать квартиру свободной от чужих прав. Но имеет значение, соглашался ли покупатель на обременение и знал ли или должен был знать о таких правах.
Прекращается ли наём квартиры после её продажи?
Нет, смена собственника сохраняет договор найма и его условия. Покупатель занимает место наймодателя по ранее заключённому договору. Это правило ст. 675 ГК РФ нужно учитывать, если вы рассчитываете въехать в квартиру после покупки.
Услуги и темы рядом
Смежные вопросы о сделках с недвижимостью и защите собственности.
Не откладывайте защиту