Как обезопасить себя при покупке недвижимости

Начните с сопоставления недвижимости, которую собираетесь купить, с записью в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Сверьте объект, правообладателя, содержание его права и основание возникновения права. Именно эти сведения должны позволять определить, кому и на каком основании принадлежит имущество. Человека, записанного правообладателем, признают им до изменения записи в установленном порядке — п. 1 и 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Посмотрите дату подписания выписки: сведения актуальны именно на эту дату. Выписку можно получить электронно или на бумаге. Общий срок предоставления сведений — не более трёх рабочих дней после получения запроса публично-правовой компанией, если законом не установлен иной срок. Это помогает планировать проверку до покупки, а не откладывать её до возникновения спора — ч. 4, 6 и 9 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Попросите продавца показать документы, на основании которых зарегистрировано его право. Если нужны копии из реестрового дела, запросить их вправе правообладатель, его законный представитель либо лицо с нотариально удостоверенной доверенностью от них. Такой запрос позволяет сопоставить запись с договором или другим документом, послужившим основанием для её внесения. Это порядок получения копий по ч. 15 ст. 62 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости.

Отдельно выясните, есть ли права третьих лиц — например, залог, то есть право залогодержателя в отношении объекта. Продавец обязан передать имущество без чужих прав, кроме случая, когда покупатель согласился принять обременённый объект. Если обязанность нарушена, можно требовать уменьшения цены или расторжения договора. Но требование зависит и от того, знал ли покупатель или должен был знать об этих правах. Эти последствия предусмотрены п. 1 ст. 460 ГК РФ.

Если обнаружились противоречия в документах либо отметка о возражении или судебном споре, выясните их содержание перед сделкой. Покупатель, знающий о недостоверности реестра, при споре не вправе опираться на ошибочную запись. Покупатель, который полагался на реестр, признаётся добросовестным, пока суд не установит его осведомлённость об отсутствии у продавца права отчуждать объект — п. 6 и 7 ст. 8.1 ГК РФ.

Учитывайте и риск требования прежнего собственника вернуть недвижимость. Даже при возмездной покупке и добросовестности приобретателя возврат возможен, если имущество было утрачено, похищено или иначе выбыло из владения помимо воли собственника либо лица, которому он передал владение. Поэтому выяснение основания права продавца имеет практический смысл и при наличии записи в реестре — п. 1 ст. 302 ГК РФ.

Завершая покупку, учитывайте момент регистрации: по общему правилу право возникает после внесения записи. Если в регистрации отказали или от неё уклоняются, такое поведение можно оспорить в суде — п. 2 и 8 ст. 8.1 ГК РФ.