Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Чтобы купить квартиру в ипотеку в новостройке на этапе строительства, начните с условий договора с застройщиком. Договор участия в долевом строительстве, или ДДУ, связывает оплату будущего жилья с обязанностью построить дом и передать квартиру. Покупатель принимает объект при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это условие приёмки предусмотрено ч. 1 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

До подписания сопоставьте цену квартиры со сроками и порядком её оплаты. При использовании кредита особенно существенна согласованность этих условий: договор должен ясно определять, сколько и в каком порядке вы платите застройщику. Цена, сроки и порядок уплаты относятся к обязательным условиям ДДУ — ч. 4 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

Отдельно найдите срок передачи квартиры. Именно к нему привязана обязанность застройщика передать вам объект; ориентироваться только на ожидания о завершении стройки не стоит. В ДДУ также должен быть гарантийный срок на объект. Проверьте наличие обоих условий перед подписанием — ч. 1 и 4 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

Выясните, какое условие привлечения денег закреплено в вашем договоре: отчисления в компенсационный фонд или размещение средств на счетах эскроу. Условие об эскроу касается предусмотренного договором размещения денег покупателя на таком счёте. Выбранный для сделки вариант должен быть отражён в ДДУ — ч. 4 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

Сравните обязательные условия ДДУ с проектной декларацией на момент его заключения. Если они расходятся, участник, заключивший договор, вправе требовать в суде признания его недействительным. Для покупателя это причина изучить декларацию вместе с проектом договора ещё до оформления сделки — ч. 4.1 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

Подпишите ДДУ письменно и обеспечьте его государственную регистрацию. По общему правилу договор считается заключённым с момента регистрации. Электронная форма тоже допустима, если документ подписан усиленной квалифицированной электронной подписью. Учитывайте этот момент при согласовании оформления покупки и оплаты — ч. 3 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.

Когда квартира приобретается или строится с использованием банковского кредита, залог возникает с государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Это правило действует и при частичном использовании кредитных средств: вложение собственных денег в покупку не исключает ипотеку квартиры. Основание — п. 1 ст. 77 Об ипотеке (залоге недвижимости).

При завершении строительства соотнесите передачу квартиры с условиями ДДУ и наличием разрешения на ввод дома в эксплуатацию. До передачи объекта риск его случайной гибели или случайного повреждения несёт застройщик. Обязанность покупателя принять квартиру и распределение этого риска закреплены в ч. 1 и 6 ст. 4 214-ФЗ о долевом строительстве.