Как купить квартиру в долевую собственность

Чтобы купить квартиру в долевую собственность, покупателям нужно согласовать, кому и какая доля в праве будет принадлежать. Квартира поступает в собственность нескольких лиц, а доля обозначает участие каждого в общем праве. Именно определение долей отличает долевую собственность от совместной, при которой таких долей нет. Оба вида относятся к общей собственности — п. 1 и 2 ст. 244 ГК РФ.

Начните с вопроса о размерах долей: хотите ли вы одинаковое участие в праве на квартиру или разное? Покупатели вправе установить доли соглашением всех участников. При этом общая собственность по общему правилу является долевой. Совместная возникает в случаях, предусмотренных законом, — п. 3 ст. 244 и п. 1 ст. 245 ГК РФ. Эти понятия стоит различать уже при обсуждении покупки.

Если покупатели вкладывают разные средства, обсудите, как этот вклад будет отражаться в их долях. Для этого участники могут согласовать порядок определения долей в зависимости от вклада каждого в образование общего имущества. Например, смысл договорённости может состоять в том, что большему вкладу соответствует большая доля. Такой порядок устанавливается соглашением всех участников — п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Оставлять размеры долей без договорённости рискованно, если вы рассчитываете на разное участие в праве. При отсутствии определения долей законом или соглашением всех участников вы получите равные доли. Поэтому перед покупкой сопоставьте желаемое распределение прав с тем, о чём согласились все покупатели. Для покупателей, которые не закрепили иное распределение, действует правило п. 1 ст. 245 ГК РФ.

Продумать можно и последующее изменение долей. Если участники хотят учитывать будущие вклады в общее имущество, их соглашение может определять порядок изменения долей в зависимости от таких вкладов. Это позволяет заранее выразить общую волю по поводу соотношения прав участников при увеличении общего имущества — п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Отдельный вопрос возникает, когда после покупки один собственник оплачивает неотделимые улучшения квартиры. Право на соответствующее увеличение доли связано с тем, что он сделал их за свой счёт и соблюдал установленный порядок использования общего имущества. Для отделимых улучшений действует другое правило: они принадлежат тому, кто их произвёл, если соглашением участников не предусмотрено иное, — п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Если квартира уже находится в совместной собственности, определение долей возможно по соглашению её участников. При отсутствии согласия долевую собственность на общее имущество может установить суд. Это путь для существующих совместных собственников, которым нужно определить доли, — п. 5 ст. 244 ГК РФ. При покупке квартиры с определением долей исходный вопрос другой: какое участие в праве согласуют покупатели.