Как делится квартира между наследниками

После смерти собственника вопрос о том, как делится квартира по наследству, возникает и при желании сохранить общие доли, и при намерении передать жильё одному человеку. Когда квартира уже находится в общей долевой собственности нескольких наследников, они вправе договориться о разделе. Доля в праве означает участие в собственности на квартиру; соглашение определяет, какое имущество получит каждый при разделе наследства. Основание для такой договорённости — п. 1 ст. 1165 ГК РФ.

Подписать соглашение о разделе квартиры можно после выдачи свидетельства о праве на наследство. Это правило действует и тогда, когда из наследства выделяется доля лишь одного или нескольких наследников. Сначала нужно получить свидетельство, затем оформлять согласованный раздел недвижимости — п. 2 ст. 1165 ГК РФ.

Для государственной регистрации имеет значение, успели ли наследники зарегистрировать свои права до соглашения. Если регистрация ещё не состоялась, основаниями служат соглашение и ранее выданное свидетельство. Если права уже зарегистрированы, регистрация по результатам раздела проводится на основании соглашения. Так различаются документы для двух вариантов оформления одной и той же договорённости — п. 2 ст. 1165 ГК РФ.

Договориться можно и о распределении имущества, которое не совпадает с долями в свидетельстве. Например, наследники могут согласовать получение квартиры одним из них при разделе наследства. Несовпадение результата раздела с указанными в свидетельстве долями не служит основанием для отказа в государственной регистрации полученной недвижимости — п. 3 ст. 1165 ГК РФ.

Если квартира неделима, то есть её нельзя разделить в натуре, существенное значение имеет прежняя общая собственность. Наследник, владевший ею вместе с умершим, имеет преимущество перед наследниками, которые раньше сособственниками не были. Пользовались ли квартирой эти другие наследники, для такого преимущества значения не имеет. Речь идёт о получении квартиры в счёт наследственной доли — п. 1 ст. 1168 ГК РФ.

Постоянное пользование неделимой квартирой тоже даёт преимущественное право, но круг лиц, перед которыми оно действует, другой. Наследник имеет преимущество перед теми, кто квартирой не пользовался и ранее не участвовал в общей собственности на неё. При обсуждении раздела нужно различать постоянное пользование жильём и прежнее владение долей: условия этих оснований различаются — п. 2 ст. 1168 ГК РФ.

Для наследника, жившего в квартире ко дню открытия наследства, предусмотрено отдельное правило. Если другого жилого помещения у него нет, а разделить квартиру в натуре невозможно, он имеет преимущество в получении жилья в счёт своей наследственной доли. Это преимущество действует перед другими наследниками, которые собственниками наследуемого жилья не являются. Здесь учитываются одновременно проживание на указанную дату, отсутствие другого жилья и невозможность раздела квартиры в натуре — п. 3 ст. 1168 ГК РФ.