Как делится дом по наследству

Если дом находится в общей долевой собственности нескольких наследников, они могут договориться о его разделе. Доля означает участие в праве собственности; соглашение позволяет определить, какое имущество получит каждый участник раздела. При обсуждении дома начните с того, кому и что должно перейти по договорённости. Возможность раздела наследственного имущества по соглашению предусмотрена п. 1 ст. 1165 ГК РФ.

Подписывать соглашение о разделе дома можно после выдачи наследникам свидетельства о праве на наследство. Это правило касается и случая, когда из наследства выделяют долю лишь одному или нескольким наследникам. То есть желание одного участника выделить свою долю также оформляется соглашением после получения свидетельства. К форме соглашения применяются правила о форме сделок и договоров — п. 1 и 2 ст. 1165 ГК РФ.

Для государственной регистрации прав имеет значение, регистрировали ли наследники недвижимость до раздела. Если ещё нет, основанием будут соглашение и ранее выданное свидетельство. При наличии регистрации, сделанной до договорённости о разделе дома, основанием для оформления нового распределения будет соглашение наследников. Наследникам стоит учитывать эту разницу при подготовке документов для оформления результата договорённости — п. 2 ст. 1165 ГК РФ.

Договорённость о разделе может отличаться от соотношения долей, записанного в свидетельстве. Такое несоответствие не служит основанием для отказа в государственной регистрации прав на полученную недвижимость. Поэтому при согласии наследников распределение имущества не обязательно должно буквально повторять доли из свидетельства: для регистрации действует правило п. 3 ст. 1165 ГК РФ.

Если дом неделим, то есть разделить его в натуре невозможно, значение приобретают преимущественные права. Наследник, владевший им вместе с наследодателем, имеет преимущество перед наследниками, которые раньше собственниками не были. Пользовались ли эти другие наследники домом, для такого сравнения несущественно. Речь идёт о получении вещи в счёт своей наследственной доли — п. 1 ст. 1168 ГК РФ.

Постоянное пользование неделимым домом тоже может дать наследнику преимущество. Оно действует перед теми, кто домом не пользовался и ранее не участвовал в общей собственности на него. Прежде чем ссылаться на пользование, нужно сопоставить положение участников: правило не даёт пользователю преимущества перед прежним сособственником. Именно такие условия установлены п. 2 ст. 1168 ГК РФ.

Для проживания есть отдельное правило. Если раздел жилого дома в натуре невозможен, преимущество имеют наследники, жившие в нём ко дню открытия наследства и не имеющие другого жилого помещения. Оба условия нужны одновременно. Получить дом в счёт наследственных долей они вправе преимущественно перед другими наследниками, которые не являются собственниками этого жилья. Так разрешается вопрос о преимуществе проживавших наследников по п. 3 ст. 1168 ГК РФ.