К какой категории земель относятся участки для ИЖС

Если вы выбираете землю для индивидуального жилищного строительства, ориентир — категория земель населённых пунктов. В её составе выделяются жилые зоны, которые могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки. Так связаны участок под ИЖС и категория земли в п. 1 и 5 ст. 85 ЗК РФ. При этом принадлежность к населённому пункту ещё не отвечает на все вопросы о будущем доме.

Категория и разрешённое использование описывают разные стороны участка. Земли населённых пунктов — категория, а ИЖС указывает на назначение использования земли под индивидуальное жильё. Чтобы понять, подходит ли конкретный участок для такой застройки, нужно сопоставить его использование с градостроительным регламентом. Именно этим регламентом устанавливаются виды разрешённого использования участков в границах населённых пунктов с предусмотренными законом исключениями — п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

Территориальная зона показывает, для каких целей предназначена соответствующая территория. Помимо жилых зон, внутри населённого пункта бывают общественно-деловые, производственные, рекреационные и другие зоны. Покупателю земли под дом нужно выяснить, к какой из них относится участок: перечень в п. 1 ст. 85 ЗК РФ охватывает гораздо больше вариантов, чем жилищная застройка.

Даже жилая зона не всегда предназначена именно для индивидуального дома. В ней возможны малоэтажная смешанная, среднеэтажная смешанная, многоэтажная жилая застройка и иные виды застройки по градостроительным регламентам. Поэтому при выборе земли под ИЖС имеет значение конкретное назначение жилой зоны, а не только слово «жилая» в её описании — п. 5 ст. 85 ЗК РФ.

Оценивать нужно также размеры участка. Несоответствие градостроительному регламенту возникает и тогда, когда использование земли отсутствует в перечне разрешённых видов, и тогда, когда размеры выходят за установленные предельные значения. Для строительства нового дома требуется соблюдение регламента; такое же правило действует при реконструкции существующего объекта. Эти условия закреплены в п. 4 ст. 85 ЗК РФ.

Если на участке уже стоит здание, возможность продолжать его использовать и возможность его реконструировать нужно различать. Для объектов, не соответствующих регламенту, допускается использование без срока приведения в соответствие, кроме случаев опасности для людей, окружающей среды и памятников истории и культуры. Реконструкция при этом должна отвечать установленному регламенту — п. 4 ст. 85 ЗК РФ.

Наконец, сельскохозяйственное использование внутри населённого пункта не означает, что участок предназначен для ИЖС. Такие зоны тоже входят в состав земель населённых пунктов. Занятые пашнями, многолетними насаждениями и сельскохозяйственными объектами участки используются для сельскохозяйственного производства до изменения вида использования в соответствии с генеральными планами и правилами землепользования и застройки — п. 11 ст. 85 ЗК РФ. Для выбора земли под индивидуальный дом различие категории и назначения участка имеет прямое практическое значение.