Что является объектом строительства

Слово «строительство» обозначает деятельность, а слово «объект» — то, что в результате создаётся. По п. 13 ст. 1 ГрК РФ строительством признаётся создание зданий, строений и сооружений. Поэтому для ответа сначала нужно установить, о чём идёт речь: о возведении постройки, изменении существующей или об устройстве покрытия на участке. Общего названия работ недостаточно, чтобы отнести их результат к объектам капитального строительства. У этой категории есть собственное определение и прямо названные исключения.

В п. 10 ст. 1 ГрК РФ перечислены здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых ещё не окончено. Последние закон называет объектами незавершённого строительства. К объектам капитального строительства относятся и завершённые, и незавершённые здания, строения и сооружения. Если строительство продолжается, это ещё не означает, что его предмет находится за пределами указанной категории. При этом определение нельзя читать без заключительной части: закон исключает из него некапитальные строения, сооружения и неотделимые улучшения участка.

Замощение и покрытие приведены в п. 10 ст. 1 ГрК РФ как примеры таких улучшений земли. Их нельзя относить к капитальным объектам только потому, что для устройства потребовались строительные работы. Иначе исчезло бы различие, которое закон прямо проводит между постройкой и улучшением самого участка. Если вопрос касается покрытия территории, исходить нужно именно из этого исключения. Оно относится к результату работ, а не к тому, как стороны привыкли называть работы в разговоре.

Создание новой постройки возможно и там, где прежде находилась другая. Пункт 13 ст. 1 ГрК РФ прямо включает в строительство создание объектов на месте сносимых капитальных объектов. Поэтому прежняя застройка участка не означает, что любые последующие работы будут реконструкцией. Нужно различать создание здания взамен снесённого и изменение здания, которое сохраняется. В первом случае определение строительства прямо охватывает такую ситуацию; во втором нужно обращаться к признакам реконструкции, установленным той же статьёй.

Реконструкция по п. 14 ст. 1 ГрК РФ связана с изменением параметров существующего капитального объекта или его частей. Речь идёт о высоте, количестве этажей, площади и объёме. Закон относит сюда надстройку, перестройку и расширение, а также определённые работы с несущими конструкциями. Для клиента это означает, что вопрос об объекте и вопрос о виде работ решаются последовательно. Сначала определяется сама постройка, затем выясняется, создаётся ли она заново или меняются её характеристики. Одно лишь наличие строительных работ этого различия не устраняет.

Капитальный ремонт описан отдельно, в п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ. Его определение охватывает замену или восстановление конструкций и их элементов с установленным исключением для несущих конструкций, а также инженерных систем и сетей. Для отдельных элементов несущих конструкций предусмотрено специальное правило: их можно заменять аналогичными либо улучшающими показатели элементами или восстанавливать. Поэтому слово «капитальный» в названии ремонта не означает, что при таких работах обязательно создаётся новый объект. Закон разграничивает ремонт и строительство по содержанию действий.

Жилой дом также рассматривается через признаки здания. Для объекта индивидуального жилищного строительства п. 39 ст. 1 ГрК РФ устанавливает дополнительные характеристики: он стоит отдельно, имеет не более трёх надземных этажей и высоту не более двадцати метров. Помещения предназначены для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием, а само здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Эти признаки описывают конкретный вид объекта; переносить их на все здания и сооружения нельзя.

Не следует смешивать постройку с информационной моделью объекта. По п. 10.3 ст. 1 ГрК РФ такая модель представляет собой связанные электронные сведения, документы и материалы. Они формируются на разных этапах существования объекта, включая проектирование, строительство и эксплуатацию. Следовательно, модель описывает объект, но сама не является зданием или сооружением. Для ответа на вопрос о строительстве нужно говорить о создаваемой постройке, а для ответа о модели — о сведениях и материалах, которые с ней связаны.

Практический смысл этих определений — точно обозначить предмет вопроса. Для незавершённой постройки существенен п. 10 ст. 1 ГрК РФ, для новой постройки на месте снесённой — п. 13, для изменения существующего здания — п. 14. Если речь идёт лишь о замощении участка, применяется исключение из п. 10. Такое разграничение помогает объяснить, что именно является объектом, а что представляет собой вид работ или улучшение земли. Из одного определения объекта нельзя вывести все правила о разрешениях: оно отвечает прежде всего на вопрос о принадлежности к категории.