Что такое регистрация права собственности

Если вы приобретаете квартиру, регистрация права собственности означает, что государство юридически признаёт и подтверждает ваше право на неё. Для этого в Единый государственный реестр недвижимости вносят запись о праве. В реестре содержатся сведения о недвижимости, её правообладателях и основаниях возникновения прав. Это позволяет связать конкретную квартиру с конкретным собственником — ч. 2–4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Подписание договора и появление права собственности относятся к разным юридическим событиям. Для права, которое подлежит регистрации, решающим моментом по общему правилу будет внесение записи в реестр. Именно тогда право возникает, меняется или прекращается, если закон не предусматривает исключение. При покупке квартиры нужно учитывать этот момент, когда вы определяете, состоялся ли переход права к приобретателю, — п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.

Оформление касается не только первого появления собственника у объекта. Регистрация также подтверждает переход права от одного лица к другому, изменение и прекращение права. Для регистрации перехода права на недвижимость по общему правилу нужна уже существующая запись о праве на этот объект в ЕГРН. Такое условие связывает оформление приобретения с ранее зарегистрированным правом отчуждателя — ч. 3 и 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Кадастровый учёт решает другой вопрос: он описывает саму квартиру как объект недвижимости. В реестр вносят характеристики, по которым помещение можно отличить от других. Регистрация права отвечает на вопрос о принадлежности имущества человеку или иному правообладателю. Поэтому запись о характеристиках квартиры и запись о собственнике имеют разное назначение, хотя обе содержатся в ЕГРН, — ч. 4 и 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ.

Для внесения записи по сделке по общему правилу подают заявления все её участники. Нотариальное удостоверение сделки позволяет каждому участнику самостоятельно подать заявление о регистрации, также допускается обращение через нотариуса. Уполномоченный орган проверяет полномочия заявителя, законность основания регистрации и предусмотренные законом документы. В реестре должны быть определены объект, правообладатель, содержание права и основание его возникновения — п. 1, 3 и 5 ст. 8.1 ГК РФ.

После регистрации лицо, указанное в реестре собственником, признаётся правообладателем, пока запись не изменена в установленном порядке. Если вы считаете, что квартира зарегистрирована за другим лицом неправомерно, спор о зарегистрированном праве разрешается в суде. Регистрация в ЕГРН служит единственным доказательством существования зарегистрированного права — ч. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, п. 6 ст. 8.1 ГК РФ.

Отказ внести запись и спор о том, кому принадлежит квартира, требуют разных требований. При отказе в регистрации или уклонении от неё можно обратиться в суд с оспариванием действий органа. Если же вы оспариваете уже зарегистрированное чужое право, предметом судебного спора становится это право — п. 6 и 8 ст. 8.1 ГК РФ.