Что такое ПЗЗ и как они применяются к земельному участку

Когда спрашивают, что такое ПЗЗ земельного участка, обычно хотят понять, как разрешено пользоваться землёй и что можно делать с постройками. Здесь нужно разобраться с градостроительным регламентом — правилами, которые определяют правовой режим участка при застройке и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Именно такое значение регламента закреплено в ч. 1 ст. 36 ГрК РФ. Его действие касается не только поверхности земли: учитывается также пространство над ней и под ней, используемое для этих целей.

Применение регламента связано с территориальной зоной. Это территория, границы которой обозначены на карте градостроительного зонирования. По ч. 3 ст. 36 ГрК РФ внутри такой зоны регламент действует в равной мере в отношении всех участков и объектов капитального строительства, если федеральный закон не предусматривает исключения. Поэтому смысл правил для конкретной земли нельзя выяснить по одному названию ПЗЗ: имеет значение, в границах какой зоны находится участок и какой регламент к ней относится. Само наличие другого собственника у соседнего участка не названо основанием для разного действия регламента внутри одной зоны.

При установлении правил учитывают уже существующее использование земли и построек. Однако регламент не сводится к описанию того, что находится на территории сейчас. Часть 2 ст. 36 ГрК РФ также предусматривает учёт возможности сочетать разные существующие и планируемые виды использования, вида территориальной зоны, функциональных зон и характеристик их планируемого развития. Поэтому фактическое использование участка и предусмотренные для территории правила могут различаться. Из того, что землю уже используют определённым способом, ещё не следует, что именно этот способ должен определять весь режим зоны.

Охрана территории тоже влияет на содержание регламента. В ч. 2 ст. 36 ГрК РФ названы требования охраны объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и иных природных объектов. Для исторических поселений, достопримечательных мест и зон с особыми условиями использования территорий ч. 5 той же статьи предусматривает установление регламентов в соответствии с законодательством Российской Федерации. При объяснении действия ПЗЗ на конкретный участок нельзя ограничиваться только тем, как землю используют сейчас: учитываются и эти особенности территории.

Есть участки, на которые действие градостроительного регламента вообще не распространяется. Часть 4 ст. 36 ГрК РФ относит к ним землю в границах территорий общего пользования, участки для пользования недрами и участки, предназначенные для размещения линейных объектов либо занятые ими. Отдельно названы участки, вид разрешённого использования которых устанавливается документацией по планировке территории в соответствии с федеральным законом. Кроме того, если виды разрешённого использования вашей земли определяются иными видами регламентов использования земель, пользоваться ею нужно с учётом этих регламентов. Это разные основания, которые нельзя подменять общим утверждением, будто ПЗЗ одинаково применяются к любой земле.

Существующим участком или постройкой можно продолжать пользоваться при несоответствии регламенту, если их использование не опасно для людей, окружающей среды или объектов культурного наследия. Часть 8 ст. 36 ГрК РФ допускает продолжение использования без установления срока для устранения такого несоответствия. Это касается видов разрешённого использования, предельных размеров и предельных параметров. Исключение связано с опасностью для жизни или здоровья человека, окружающей среды либо объектов культурного наследия. Следовательно, при расхождении существующего положения с регламентом нужно различать само расхождение и опасность использования: закон связывает с ними разные последствия.

Для реконструкции действует другое правило. По ч. 9 ст. 36 ГрК РФ объект, не соответствующий регламенту, можно реконструировать с приведением в соответствие либо с уменьшением несоответствия предельным параметрам разрешённого строительства и реконструкции. Сохранение существующего использования поэтому не даёт такого же основания для любых изменений здания. Если же меняется вид разрешённого использования участка или объекта, эта часть статьи предусматривает приведение его в соответствие с видами использования, установленными регламентом. Возможность продолжать прежнее использование и возможность выбрать новое оцениваются по разным положениям статьи.

Наконец, продолжение опасного использования может повлечь запрет в соответствии с федеральными законами: это предусмотрено ч. 10 ст. 36 ГрК РФ. Практический смысл ПЗЗ для владельца складывается из нескольких вопросов: какая территориальная зона охватывает землю, распространяется ли на участок регламент, соответствует ли ему существующее использование и какие изменения задуманы. Ответ только на один из них не заменяет остальные. Например, возможность пользоваться существующей постройкой ещё не отвечает на вопрос о допустимости её реконструкции с выбранными параметрами.