Что такое коммунальная квартира

Чтобы понять, что считается коммунальной квартирой, смотрите на сочетание прав на комнаты и на помещения для их совместного обслуживания. Владелец комнаты одновременно участвует в собственности на общее имущество внутри квартиры. Общим считается помещение, используемое для обслуживания более одной комнаты. Именно такой признак закреплён в ч. 1 ст. 41 ЖК РФ. Он помогает отличить свою комнату от площади, на которую имеют права и соседи.

Что входит в общее имущество, определяют по назначению помещений. Если помещение обслуживает несколько комнат, права на него принадлежат собственникам этих комнат в общей долевой собственности. Это означает, что у каждого есть доля в праве на общее помещение, а не отдельный физически отгороженный участок. Обсуждая коммунальные платежи за квартиру, отличайте расходы от принадлежности помещений: ст. 41 ЖК РФ регулирует именно общее имущество владельцев комнат. По ней определяется, какая площадь находится в их совместной собственности.

Доли соседей могут различаться. Для доли в общем имуществе квартиры имеет значение общая площадь принадлежащей человеку комнаты: доля пропорциональна её размеру. Поэтому равное число собственников ещё не означает равных долей. Например, при сравнении двух комнат большей площади соответствует большая доля в общем имуществе. Такое соотношение предусмотрено ч. 1 ст. 42 ЖК РФ; количество проживающих в этой формуле не используется.

Право на общую площадь связано с правом на комнату. Если комната переходит новому собственнику, он получает такую же долю в общем имуществе квартиры, какая была у прежнего владельца. Отдельно передавать эту долю другому человеку нельзя. Нельзя и выделить её в натуре — превратить свою долю права в отдельное помещение для себя. Эти правила закреплены в ч. 3–5 ст. 42 ЖК РФ и действуют при распоряжении комнатой.

Если собственник хочет изменить размер общего имущества через переустройство или перепланировку, требуется согласие всех собственников комнат. Решение одного владельца или согласие только части соседей такого права не даёт. Это условие ч. 2 ст. 41 ЖК РФ защищает общую площадь, которой обслуживаются разные комнаты.

При продаже комнаты у остальных собственников комнат есть преимущественное право её покупки: их интерес учитывается при выборе покупателя по правилам ч. 6 ст. 42 ЖК РФ. А доля владельца комнаты в общем имуществе всего многоквартирного дома рассчитывается с учётом и площади комнаты, и приходящейся на него площади общего имущества квартиры. Здесь действует отдельное соотношение из ч. 2 ст. 42 ЖК РФ: общая собственность существует как внутри коммунальной квартиры, так и в доме.