Что такое договор социального найма

Договор социального найма означает, что гражданину предоставляют жильё из государственного или муниципального жилищного фонда для проживания. Жилищный фонд здесь — жильё, принадлежащее государству или муниципальному образованию. Получатель становится нанимателем: он получает помещение во владение и пользование. Именно так устроены отношения сторон по ч. 1 ст. 60 ЖК РФ.

Если вы хотите понять, какой договор социального найма заключается в отношении квартиры, обратите внимание на стороны и назначение передачи жилья. С одной стороны находится собственник государственного или муниципального жилья. От его имени действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления; наймодателем также может быть управомоченное собственником лицо. С другой стороны выступает гражданин, которому помещение передают для проживания. Эти признаки раскрывают содержание договора по ч. 1 ст. 60 ЖК РФ.

Для нанимателя это означает возможность владеть жильём и пользоваться им на условиях Жилищного кодекса Российской Федерации. Передача квартиры по такому договору не делает гражданина её собственником: по договору ему передаются именно владение и пользование. Различать эти роли нужно, чтобы понимать, кто предоставляет помещение и какое право получает проживающий в нём гражданин — ч. 1 ст. 60 ЖК РФ.

Социальный найм касается не только целой квартиры. Жилой дом, часть дома или часть квартиры тоже могут быть предметом договора. Поэтому в отношении конкретного жилья нужно определить, какое именно жилое помещение передаётся нанимателю. Допустимые виды помещений перечислены в ч. 1 ст. 62 ЖК РФ.

Для части дома или квартиры имеет значение её изолированность. Неизолированное жилое помещение нельзя передать как самостоятельный предмет договора социального найма. Такое же ограничение действует для помещений вспомогательного использования и общего имущества многоквартирного дома. Иными словами, договор должен относиться к жилому помещению, отвечающему этим требованиям, а не к любому пространству в доме — ч. 2 ст. 62 ЖК РФ.

Заранее определённой даты окончания у социального найма нет: договор заключается без установления срока действия. Нанимателю не отводят по этому договору фиксированный период проживания, по завершении которого истекает согласованный срок. Бессрочный характер договора прямо закреплён в ч. 2 ст. 60 ЖК РФ.

Если после предоставления жилья изменились основания или условия, благодаря которым гражданин получил право на него, это не служит основанием для расторжения договора социального найма. Закон связывает такое изменение с сохранением договора, а не с его прекращением. Поэтому вопрос о первоначальном праве получить помещение следует отличать от вопроса о продолжении уже возникших отношений найма — ч. 3 ст. 60 ЖК РФ.