Что нужно знать при покупке недвижимости

При покупке недвижимости учитывайте два разных действия: оформление передачи объекта и государственную регистрацию перехода права к покупателю. Требование о регистрации действует для перехода права по договору продажи недвижимости — п. 1 ст. 551 ГК РФ. Подписанный документ о передаче решает другой вопрос: фиксирует передачу продавцом и принятие покупателем объекта по ст. 556 ГК РФ.

Когда недвижимость можно считать переданной? По общему правилу продавец должен вручить её покупателю, а обе стороны — подписать передаточный акт или иной документ о передаче. Именно сочетание этих действий означает исполнение обязанности продавца. Закон или договор могут предусматривать иной порядок — п. 1 ст. 556 ГК РФ.

Если фактическое состояние недвижимости расходится с условиями покупки, учитывайте это при оформлении передачи. Даже когда несоответствие записано в акте, принятие объекта покупателем не снимает с продавца ответственность за ненадлежащее исполнение договора. Подпись покупателя не превращает такую передачу в исполнение, соответствующее договору, — п. 2 ст. 556 ГК РФ.

Передача и исполнение договора до регистрации не меняют отношений сторон с третьими лицами — п. 2 ст. 551 ГК РФ. Поэтому при завершении покупки нужно учитывать не только фактическое получение недвижимости, но и регистрацию перехода права собственности.

Если продавец уклоняется от регистрации, покупатель вправе потребовать в суде решения о государственной регистрации перехода права. Необоснованное уклонение также влечёт обязанность возместить убытки, вызванные задержкой, — п. 3 ст. 551 ГК РФ. Отказ подписывать документ о передаче оценивается отдельно: для продавца это отказ передать недвижимость, для покупателя — отказ принять её на условиях договора по п. 1 ст. 556 ГК РФ.