Что нужно сделать продавцу после продажи квартиры

Чтобы понять, что нужно сделать после продажи квартиры, отделите исполнение договора от налоговых обязанностей. Передача жилья покупателю и отчёт о полученном доходе решают разные задачи. Доход от продажи освобождается от налога при соблюдении условий о сроке владения, а длительное владение квартирой не заменяет её фактическую передачу. Поэтому продавцу нужно последовательно проверить оба вопроса, даже если договор уже подписан.

По п. 1 ст. 556 ГК РФ передача оформляется актом или иным документом, который подписывают обе стороны. По общему правилу для исполнения обязанности продавца нужны и вручение квартиры покупателю, и подписи на документе о передаче. При этом условия завершения передачи могут отличаться, если это предусмотрено законом или договором. Сверьте условия договора с тем, что фактически сделано: одно лишь оформление бумаги не подтверждает вручение жилья, если оно ещё не состоялось.

Если покупатель уклоняется от подписания документа на согласованных условиях, ст. 556 ГК РФ рассматривает это как отказ принять имущество. При этом принятие квартиры с отступлениями от договора не снимает с продавца ответственность за ненадлежащее исполнение. Это действует и тогда, когда отступления записаны в акте: подпись покупателя не означает автоматического прекращения всех претензий.

Далее определите, действует ли освобождение дохода по ст. 217.1 НК РФ. Минимальный срок владения — период собственности, после которого доход от продажи может освобождаться от налога. В общем случае он составляет пять лет. Трёхлетний срок предусмотрен, в частности, для наследства, дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации и получения жилья по договору пожизненного содержания с иждивением. Для единственного жилья также предусмотрено три года при соблюдении условий этой статьи. Учитывается и совместная собственность супругов; жильё, приобретённое в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права на проданное, для этого условия не учитывается. Закон субъекта Российской Федерации может уменьшать минимальный срок.

Если доход не освобождён, ст. 228 НК РФ возлагает расчёт налога на самого продавца. Декларация направляется в налоговый орган по месту учёта. По п. 1 ст. 229 НК РФ общий срок её подачи — не позднее 30 апреля следующего года. Вместе с тем п. 4 этой статьи допускает не отражать определённые доходы от продажи при соблюдении условий о праве на имущественный вычет и размере совокупного дохода. Поэтому отсутствие освобождения по сроку владения ещё не означает безусловной обязанности декларировать любую продажу.

Для рассчитанного по декларации налога п. 4 ст. 228 НК РФ устанавливает другой срок: не позднее 15 июля года, следующего за годом получения дохода. Подача декларации и уплата — самостоятельные действия. Завершив передачу квартиры, сохраните договор и подписанный документ о передаче: по ним можно сопоставить согласованные условия и исполнение сделки.