Что делать, если купил квартиру с долгами

Если вы купили квартиру с долгами, начните с разбора предъявленной суммы. Посмотрите, за какие услуги и месяцы требуют деньги. Для коммунальных платежей решающее значение имеет период, когда возникла обязанность платить, а для капитального ремонта действует специальное правило о переходе обязательства. Эти две категории стоит рассматривать раздельно, даже если они указаны в одном счёте: основания оплаты различаются по ст. 153 и 158 ЖК РФ.

За содержание квартиры и коммунальные услуги собственник начинает платить с момента возникновения права собственности. Значит, прежние коммунальные долги продавца не становятся вашими вследствие покупки жилья. Чтобы разобраться в начислениях, сопоставьте дату возникновения вашего права с месяцами, за которые выставлены суммы. В споре о прежних платежах опирайтесь на момент возникновения обязанности нового собственника — п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ.

При этом текущие расходы после приобретения квартиры относятся уже к вам. Наличие неоплаченных счетов продавца не освобождает покупателя от собственной обязанности своевременно и полностью оплачивать жильё и коммунальные услуги. Разделяйте возражения против чужой задолженности и оплату своих начислений: это позволит точно обозначить, какую часть требования вы оспариваете и по какой причине. Основание для оплаты текущих услуг — ч. 1 и 2 ст. 153 ЖК РФ.

С долгом за капитальный ремонт ситуация другая. К новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капремонт общего имущества дома. Переход охватывает и взносы, которые продавец должен был уплатить, но не уплатил. Поэтому довод о том, что задолженность возникла до покупки, здесь не освобождает покупателя от оплаты. Такое правило прямо закреплено в ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Проверьте также, кому принадлежала квартира раньше. Если предыдущим собственником были Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, их неисполненная обязанность по взносам на капремонт к покупателю не переходит. При требовании оплатить такую задолженность укажите на прежнего собственника и соответствующий период. Исключение касается именно этой обязанности публичного собственника — ч. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Для предметного обращения по начислениям подготовьте документы о возникновении права собственности и счета с разбивкой по платежам. В обращении обозначьте спорный период и объясните, почему возражаете против его включения в вашу задолженность. По коммунальным услугам ссылайтесь на дату возникновения обязанности, по капремонту — на правило перехода долга и, если применимо, исключение для публичного собственника. Такая последовательность связывает каждое возражение с конкретным начислением и основанием из ст. 153 или 158 ЖК РФ.