Через сколько можно продать квартиру в ипотеке

Если вы недавно приобрели квартиру в ипотеку и уже хотите её продать, ориентируйтесь на условия ипотеки. Ждать определённого периода владения для такой продажи не требуется. Продажа заложенного жилья допускается с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не предусматривает иного. Это правило установлено п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ и относится именно к возможности распорядиться квартирой, пока она находится в залоге.

Залогодержатель — тот, в чью пользу квартира заложена. Когда его согласие требуется по условиям ипотеки, вопрос о продаже нужно решать с ним. Дата покупки не заменяет этого согласия: даже если вы владеете квартирой долго, условие о согласовании сделки продолжает действовать. Для владельца, который приобрёл жильё недавно, действует то же правило п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Начните с договора об ипотеке. Найдите условия о продаже или отчуждении заложенного имущества. Отчуждение означает передачу имущества другому лицу; продажа является одним из его способов. Договор может предусматривать иной порядок, чем получение согласия залогодержателя по общему правилу. Именно содержание этого условия поможет определить, с кем и на каких основаниях согласовывать продажу вашей квартиры — п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ.

Если договор не предусматривает иного, обратитесь к залогодержателю за согласием на продажу. Не стоит выбирать дату сделки лишь по тому, сколько времени прошло после оформления ипотеки. Сначала нужно решить вопрос о разрешении на передачу квартиры покупателю. Так вы будете исходить из условия, с которым п. 1 ст. 37 Закона № 102-ФЗ связывает продажу заложенного имущества.

Следующий вопрос перед продажей — была ли выдана закладная на вашу квартиру. Это документ, с которым закон связывает дополнительные условия распоряжения заложенной квартирой. Если она выдана, посмотрите, предусмотрено ли в ней право владельца отчуждать жильё. Продажа допускается при наличии такого права и с соблюдением условий закладной. Это отдельное требование п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ, которое нужно учитывать вместе с условиями ипотеки.

Если в закладной есть условия отчуждения, соотнесите с ними предполагаемую продажу. Здесь имеет значение не только наличие разрешения продать квартиру, но и соблюдение того, как это право разрешено осуществить. Ориентиром служит текст закладной: п. 2 ст. 37 Закона № 102-ФЗ прямо связывает допустимость отчуждения с установленными в ней условиями.

Ответ на вопрос о времени продажи связан с готовностью выполнить условия ипотеки. Когда требуемое согласие получено либо договор предусматривает иной вариант и соблюдены применимые условия закладной, ожидание дополнительного периода владения для продажи по ст. 37 Закона № 102-ФЗ не нужно. Проверять следует разрешение на сделку и условия её совершения, а не количество прошедших месяцев.