Чем грозит собственнику регистрация человека в квартире

Когда собственник спрашивает, чем грозит прописка человека в квартиру, главный практический вопрос — сможет ли этот человек требовать продолжения проживания. Статьи 31 ЖК РФ и 292 ГК РФ регулируют права пользования жильём. Они связывают их с семейными отношениями, совместным проживанием и соглашением с владельцем. Поэтому оценивать последствия нужно по тому, на каком основании человек вселяется, а не только по намерению оформить регистрацию.

По ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к семье собственника относятся проживающие вместе с ним супруг, дети и родители. Для других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях иных граждан имеет значение вселение именно в качестве членов семьи. Это различие существенно, например, когда владелец разрешает жить знакомому: сам факт такого разрешения ещё не объясняет, в каком качестве тот принят в квартиру и какие условия проживания согласованы.

Если вселённый человек является членом семьи, по ч. 2 ст. 31 ЖК РФ он получает равное с собственником право пользоваться помещением, если соглашением не предусмотрено иное. Речь идёт о пользовании квартирой, а не о передаче доли в собственности. По п. 3 ст. 292 ГК РФ член семьи вправе требовать устранения нарушений своего права даже от владельца. Поэтому распоряжаться его проживанием исключительно по своему усмотрению собственник не сможет.

Отдельный вопрос — обязательства, связанные с использованием жилья. Часть 3 ст. 31 ЖК РФ предусматривает солидарную ответственность дееспособных и ограниченных судом в дееспособности членов семьи вместе с собственником, если соглашение не устанавливает иное. Солидарность означает совместную ответственность перед тем, кому должны исполнить обязательство; её нельзя понимать как освобождение владельца от ответственности после вселения другого человека.

При прекращении семейных отношений действует ч. 4 ст. 31 ЖК РФ: по общему правилу бывший член семьи утрачивает право пользования, но соглашение может сохранить его. Кроме того, суд вправе оставить человеку возможность проживания на определённый срок при указанных в статье жилищных и имущественных обстоятельствах. При алиментных обязательствах собственника эта норма также допускает возложение на него обязанности обеспечить иным жильём бывшего супруга и других членов семьи по их требованию.

Для продажи квартиры существенны положения ст. 292 ГК РФ. Её п. 2 называет переход собственности основанием прекращения пользования для семьи прежнего владельца, с оговоркой об исключениях закона. Пункт 4 устанавливает согласование отчуждения с органом опеки и попечительства для описанных в нём случаев проживания лиц под опекой либо попечительством и несовершеннолетних без родительского попечения, если затронуты их права или охраняемые интересы. Это условие нельзя автоматически распространять на любого зарегистрированного ребёнка.

Если основанием проживания служит соглашение с собственником, ч. 7 ст. 31 ЖК РФ связывает права и обязанности человека с его условиями. Для владельца содержание такой договорённости определяет последствия разрешённого проживания.