Запрет регистрации без личного участия — запись в ЕГРН, позволяющая вернуть без рассмотрения заявление лица, не являющегося собственником или его законным представителем. Узнайте, кто подаёт защитное заявление и какие исключения ограничивают защиту.
Коротко
Заявление о невозможности регистрации без личного участия позволяет собственнику внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) защитную запись. Обратиться вправе также законный представитель или представитель по нотариально удостоверенной доверенности — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Запись служит основанием для возврата регистрационного заявления иного лица, но сохраняются исключения для вступившего в силу решения суда, требования пристава в предусмотренных законом случаях и других случаев федерального закона — ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Начните с того, нужна ли защитная запись или уже возник спор о действиях регистратора.
ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ
ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ
ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ
Защитная запись касается регистрационных действий с объектом; её действие зависит и от заявителя, и от основания регистрации.
На консультации разбираю основание регистрационного действия и полномочия подавшего документы.
Для внесения запрета и для регистрации при действующем запрете круг заявителей различается.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Лицо, указанное в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости | Подаёт заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта без личного участия правообладателя или его законного представителя. | ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Законный представитель | Вправе представить защитное заявление. Его личное участие учитывается при регистрации перехода и прекращения права собственности; он также вправе отозвать ранее представленное заявление. | ч. 1, п. 1, 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности | Представляет защитное заявление от имени собственника недвижимости. Его полномочие подать защитное заявление само по себе не устраняет действие записи при последующей подаче заявления о регистрации. | ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Государственный регистратор прав | Принимает решение о погашении записи одновременно с регистрацией перехода или прекращения права собственности при личном участии собственника либо законного представителя, а также при регистрации прав в порядке наследования. | п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Орган регистрации прав | При возврате регистрационного заявления без рассмотрения уведомляет заявителя с указанием причины. Запись не препятствует регистрации по вступившему в силу решению суда, требованию пристава в случаях законодательства об исполнительном производстве и в иных случаях федерального закона. | ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
Юридическое значение запрета — запись о заявлении собственника в ЕГРН.
Защита распространяется на государственную регистрацию перехода, прекращения, ограничения права и обременения соответствующего объекта. Подать заявление вправе лицо, уже указанное в ЕГРН собственником, его законный представитель либо представитель по нотариально удостоверенной доверенности — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Для электронной подачи через личный кабинет усиленная квалифицированная электронная подпись заявителя не требуется. Орган регистрации прав вносит запись не более чем за пять рабочих дней со дня приёма заявления — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
При действующей записи регистрационное заявление иного лица возвращается без рассмотрения. Вместе с тем запись не мешает регистрации на основании вступившего в законную силу решения суда, требования судебного пристава-исполнителя в случаях законодательства об исполнительном производстве и в других случаях федерального закона — ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Отзыв заявления — лишь одно из оснований прекращения защиты. Запись также погашается по вступившему в силу судебному акту и по решению регистратора при личном участии собственника или законного представителя в регистрации перехода либо прекращения права собственности, а также при регистрации прав в порядке наследования — ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Кому адресован возврат заявления и какие основания регистрации сохраняют силу.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю основание регистрации с полномочиями заявителя. Если собственник рассчитывает остановить регистрацию по судебному решению, отдельно объясняю пределы действия защитной записи.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: О государственной регистрации недвижимости
Обращения о защитной записи различаются по тому, кто подаёт документы и почему запись должна появиться или погаснуть.
Собственник хочет внести запись о невозможности регистрации. Проверяются сведения о правообладателе и заявление в отношении соответствующего объекта — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Заявление о запрете подаёт представитель по нотариально удостоверенной доверенности. Для него прямо предусмотрено право на такое обращение — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Собственник использует личный кабинет. Заявление в форме электронного документа можно представить без усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Заявление о регистрации подано иным лицом. Проверяются наличие записи и исключения, связанные с решением суда, требованием пристава и другими случаями федерального закона — ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Регистрируются права в порядке наследования. Решение о погашении записи принимает государственный регистратор прав без заявления собственника или законного представителя — п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Собственник или законный представитель хочет убрать запись. Основанием её погашения становится заявление об отзыве ранее представленного заявления — п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Возврат заявления из-за защитной записи — процедурное последствие. Уголовная ответственность должностного лица за умышленное внесение заведомо недостоверных сведений в государственный реестр имеет самостоятельные основания.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Подача заявления о регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обременения при наличии защитной записи | Иное лицо, не являющееся собственником объекта недвижимости, его законным представителем | Возврат заявления без рассмотрения. Исключения: регистрация на основании вступившего в законную силу решения суда, требования судебного пристава-исполнителя в случаях законодательства об исполнительном производстве и в иных случаях, установленных федеральными законами. | ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Умышленное внесение заведомо недостоверных сведений в ЕГРН | Должностное лицо | Штраф: до 80 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев. Другие альтернативы по части 1: лишение права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью до пяти лет; принудительные работы до четырех лет; лишение свободы до четырех лет. | ч. 1 ст. 285.3 УК РФ |
Отдельного штрафа за подачу заявления о регистрации при наличии защитной записи закон не устанавливает.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с вопроса, о каком заявлении идёт речь. Документ о невозможности регистрации создаёт защитную запись, а заявление о переходе права запускает другое регистрационное действие. Представитель по нотариально удостоверенной доверенности вправе подать защитное заявление; при действующей записи его обращение за регистрацией оценивается с учётом правила о возврате заявления иного лица и предусмотренных законом исключений — ч. 1, 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
При погашении записи я проверяю основание, а не только наличие отзыва. Для регистрации прав в порядке наследования предусмотрено погашение по решению регистратора. Тот же механизм действует при регистрации перехода или прекращения права собственности с личным участием собственника либо законного представителя — п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Если спор касается отказа органа регистрации прав внести запись, я изучаю само решение, подтверждение приёма заявления и описание нарушенного права. По этим материалам готовлю административный иск об оспаривании решения; судебное оспаривание действий органа отличается от разрешения спора о принадлежности недвижимости — ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ.
Сначала определите правообладателя и способ подачи, затем отделите внесение записи от последующих регистрационных действий.
Подача заявления о защите недвижимости и жалоба на решение регистрационного органа имеют разные цели.
При оспаривании отказа во внесении защитной записи предмет требования — решение органа регистрации прав.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Что оспаривает собственник | Решение органа регистрации прав об отказе во внесении записи, если считает, что оно нарушает его права или создаёт препятствия к их осуществлению. В суд подаётся административное исковое заявление. | ч. 1 ст. 218 КАС РФ |
| Когда административный порядок неприменим | Если законность решения должна проверяться в ином судебном порядке, административный иск по этому порядку не рассматривается. Разграничьте оспаривание отказа органа и самостоятельный спор о праве на объект. | ч. 6 ст. 218 КАС РФ |
| Какие сведения нужны о решении | Назовите орган, принявший отказ, наименование, номер и дату решения, нарушенные права и положения нормативных актов, на соответствие которым следует проверить решение. | п. 2, 3, 6, 7 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Как сформулировать требование | Укажите требование о признании незаконным решения органа регистрации прав об отказе во внесении защитной записи; сообщите о предшествующей жалобе по тому же предмету и результате её рассмотрения. | п. 9, 10 ч. 2 ст. 220 КАС РФ |
| Может ли судебный акт убрать запрет | Вступивший в законную силу судебный акт является самостоятельным основанием погашения записи о заявлении о невозможности регистрации. | п. 3 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
Различайте документ для внесения записи, документ для её отзыва и материалы для оспаривания отказа.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Заявление о невозможности регистрации | Основание внесения защитной записи в отношении объекта, собственник которого указан в ЕГРН. | Собственник, его законный представитель или представитель по нотариально удостоверенной доверенности — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. |
| Электронное заявление через личный кабинет | Позволяет представить заявление о невозможности регистрации в электронной форме. | Заявитель; усиленная квалифицированная электронная подпись не требуется — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. |
| Нотариально удостоверенная доверенность | Основание полномочий представителя, который подаёт защитное заявление от имени собственника. | Представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. |
| Заявление об отзыве | Служит основанием погашения ранее внесённой записи. | Собственник или его законный представитель — п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. |
| Ответ вышестоящего органа по жалобе | Прилагается к административному иску, если жалоба по тому же предмету была рассмотрена. | Копия ответа вышестоящего органа или вышестоящего лица — ч. 3 ст. 220 КАС РФ. |
Отсчёт внесения записи связан с приёмом защитного заявления, а возврата документов — с приёмом регистрационного заявления иного лица.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Внесение защитной записи по обращению собственника недвижимости | Не более пяти рабочих дней | Со дня приёма органом регистрации прав соответствующего заявления | ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Уведомление лица, подавшего регистрационное заявление, о его возврате | В течение пяти рабочих дней | Со дня принятия заявления, представленного иным лицом на государственную регистрацию | ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ |
| Оспаривание собственником отказа органа регистрации прав внести защитную запись | Три месяца для оспаривания отказа во внесении записи; иной срок возможен, если его устанавливает КАС РФ | Со дня, когда собственнику стало известно о нарушении его прав отказом органа регистрации прав | ч. 1 ст. 219 КАС РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Подача заявления, действие защитной записи и её погашение — самостоятельные вопросы.
Лицо, указанное в ЕГРН собственником объекта недвижимости, его законный представитель либо представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности. Защитное заявление относится к переходу, прекращению, ограничению права и обременению соответствующего объекта — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Да, заявление о невозможности регистрации можно представить электронным документом через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи заявителя. Это правило касается именно подачи защитного заявления — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Не более чем за пять рабочих дней со дня приёма заявления органом регистрации прав — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Срок связан с приёмом соответствующего заявления этим органом, поэтому сохраните подтверждение приёма — ч. 1 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Сама доверенность не устраняет правило о возврате заявления иного лица: собственник и его законный представитель выделены отдельно. Исключения сохраняются для вступившего в силу решения суда, требования пристава в случаях законодательства об исполнительном производстве и других случаев федерального закона — ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Отдельное заявление для погашения записи не требуется, когда переход или прекращение права собственности регистрируют с личным участием собственника либо его законного представителя. Запись одновременно погашается по решению государственного регистратора прав — п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
При государственной регистрации прав в порядке наследования запись о невозможности регистрации погашается по решению государственного регистратора прав. Для такого погашения не требуется заявление собственника или его законного представителя — п. 1 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Подать заявление об отзыве ранее представленного заявления о невозможности регистрации. Это вправе сделать собственник или его законный представитель. Отзыв служит самостоятельным основанием погашения записи — п. 2 ч. 2 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Нет, если основанием регистрации является вступившее в законную силу решение суда. Закон также сохраняет возможность регистрации по требованию пристава в случаях законодательства об исполнительном производстве и в иных случаях федерального закона — ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
В течение трёх месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав отказом органа регистрации прав, если КАС РФ не установил иной срок обращения — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. Для оспаривания такого решения подаётся административный иск — ч. 1 ст. 219 КАС РФ, ч. 1 ст. 218 КАС РФ.
Да, орган регистрации прав обязан уведомить заявителя о возврате без рассмотрения с указанием причины. Уведомление направляется в течение пяти рабочих дней со дня принятия регистрационного заявления иного лица — ч. 3 ст. 36 Закона № 218-ФЗ.
Не откладывайте защиту