Проблемный дом может перейти на достройку региональному фонду. Разберитесь, какие обязательства он принял, когда должен передать квартиру и как оформить недостатки при осмотре. Выплату возмещения и передачу жилья нужно различать.
Коротко
Обманутые дольщики могут столкнуться с разными способами урегулирования: выплатой возмещения или завершением строительства. Региональный фонд достраивает дом при передаче ему имущества и обязательств застройщика-банкрота по ч. 1 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ. При такой передаче он не отвечает за прежнюю просрочку застройщика, но обязан передать объект в собственный срок по ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Сначала установите, что произошло именно с вашим объектом и требованием о квартире. Сообщение о достройке и приглашение на приёмку требуют разных действий.
ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ
ч. 3, 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ
ч. 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ
После смены застройщика легко перенести прежние ожидания на фонд. Проверяйте, какое обязательство передано и каким документом оформлено ваше поведение при приёмке.
Обратитесь с договором, судебным определением о передаче и перепиской с фондом. По ним можно разделить следующие вопросы.
После передачи обязательств региональному фонду проверяйте не только строительство дома, но и документы о передаче конкретного помещения.
Фонд, завершающий строительство в регионе, и Фонд, формирующий компенсационный фонд, имеют разные функции. В обращении называйте адресата так, как он указан в документах вашего дома.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Фонд субъекта Российской Федерации | Принимает имущество и обязательства застройщика-банкрота для завершения строительства; может выступать застройщиком. Привлечение средств по договорам участия допускается при размещении денег на счетах эскроу в уполномоченном банке в сфере жилищного строительства. | ч. 1, п. 2 ч. 4 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ |
| Участник долевого строительства | Приступает к принятию квартиры в срок из сообщения. До подписания документа о передаче вправе потребовать акт о несоответствии качества и отказаться от подписи до исполнения обязанностей фонда по качеству. | ч. 3, 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Фонд | Формирует компенсационный фонд долевого строительства за счёт обязательных отчислений застройщиков в целях защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства. | ч. 1 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ |
| Застройщики | В течение десяти дней с даты поступления запроса Фонда представляют бухгалтерскую (финансовую) отчётность и документы (информацию), подтверждающие достоверность данных, если они отсутствуют в государственном информационном ресурсе бухгалтерской (финансовой) отчётности. | ч. 2 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ |
| Лицо, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика | В том числе бенефициарный владелец: несёт субсидиарную ответственность с застройщиком за причинённые по их вине гражданам убытки. | ч. 4 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ |
Выражение «фонд обманутых дольщиков» само по себе не определяет, кто должен передать квартиру и на каком основании.
Региональный фонд создаётся для урегулирования обязательств застройщиков, признанных банкротами. Механизм достройки связан с передачей этому фонду имущества, имущественных прав и обязательств застройщика перед участниками строительства. Возможность фонда выступать застройщиком предусмотрена ч. 1, 4 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ. Для вашего требования существенна передача обязательства по конкретному помещению.
Дом обманутых дольщиков и требование отдельного участника — разные объекты проверки. Выражение «реестр обманутых дольщиков» не следует смешивать с единым реестром проблемных объектов: ч. 1 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ связывает возможность создания регионального фонда с включением в него сведений об объектах строительства на территории региона. Сверяйте сведения о доме с документами по вашему договору.
Выплата возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений, предусмотрена ч. 3 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ. При достройке передача объекта фондом и принятие его участником оформляются подписываемым сторонами передаточным актом или иным документом о передаче по ч. 2 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. Поэтому письмо о завершении строительства нужно разбирать как документ о предстоящей приёмке, а не как уведомление о перечислении возмещения.
Потребуйте акт о несоответствии качества до подписания документа о передаче.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сопоставляю замечания при осмотре с условиями договора и формулирую требование составить акт. Отдельно сохраняю доказательства его предъявления: отказ из-за недостатков исключён из основания односторонней передачи за уклонение по ч. 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
Предмет обращения зависит от стадии: передача обязательств, ожидание квартиры, осмотр или оформление права.
Участник выясняет, какое помещение должен передать региональный фонд и охватывает ли передача его требование. Основа проверки — документы о передаче имущества и обязательств, ч. 1, 6 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Для требования к фонду устанавливают дату судебного определения и предельный срок передачи объекта. Прежняя просрочка застройщика-банкрота исключена из ответственности фонда по ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Проверяют содержание сообщения, почтовый способ его направления или личное вручение под расписку. Получивший сообщение участник должен приступить к принятию в назначенный срок по ч. 3 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
До подписи под передаточным документом участник требует акт о несоответствии качества договору или обязательным требованиям. Право отказаться от подписи связано с исполнением обязанностей фонда по ч. 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Проверяют уклонение, дату получения сообщения и почтовый возврат, а также отказ по причине качества. Односторонний акт и переход риска допустимы при условиях ч. 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Сопоставляют дату акта, кадастровый учёт и направление фондом электронного заявления в орган регистрации прав. Обязанность обратиться за регистрацией права участника установлена ч. 2 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Штраф за незаконное привлечение денег применяется при отсутствии уголовно наказуемого деяния. По ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ каждый случай неправомерного привлечения средств гражданина оценивается отдельно с учётом примечания к статье.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Привлечение средств гражданина на жильё в ещё не введённом доме без соответствующего права или с нарушением требований к привлечению средств, если нет уголовно наказуемого деяния | Должностные лица | Штраф для должностного лица за неправомерное привлечение средств гражданина — от 20 000 до 50 000 рублей. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Привлечение средств гражданина на жильё в ещё не введённом доме без соответствующего права или с нарушением требований к привлечению средств, если нет уголовно наказуемого деяния | Юридические лица | Штраф для юридического лица за неправомерное привлечение средств гражданина — от 500 000 до 1 000 000 рублей. | ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ |
| Причинение по вине контролирующих лиц убытков гражданам — участникам долевого строительства | Лицо, в том числе бенефициарный владелец, имеющее фактическую возможность определять действия застройщика | Субсидиарная ответственность с застройщиком за причинённые по их вине убытки. | ч. 4 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ |
Результат зависит от переданного обязательства и того, как оформлены передача и замечания к квартире.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю с сопоставления договора и определения арбитражного суда о передаче имущества и обязательств. У дольщика может быть старая дата передачи квартиры в договоре, новая дата в переписке и сообщение о скором вводе дома. Для обязанности фонда по ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ существенна дата судебного определения: от неё закон связывает предельный срок передачи. Я отделяю её от обещаний в письмах и от периода нарушения, допущенного прежним застройщиком.
На стадии приёмки я проверяю не только перечень дефектов. По ч. 4, 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ значение имеет последовательность документов: требование составить акт о качестве до подписания передачи, приглашение фонда, доказательства получения сообщения и возможный односторонний акт. Я собираю эту последовательность по датам, чтобы требование участника о фиксации недостатков не затерялось за общим утверждением об уклонении. После подписания акта проверяю сведения о кадастровом учёте и направлении заявления на регистрацию права по ч. 2 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Двигайтесь от основания передачи обязательств к состоянию квартиры и оформлению права. Для каждого обращения сохраняйте отправленный текст и подтверждение доставки.
Адресуйте обращение фонду, принявшему обязательство по вашему помещению. Само требование составить акт о недостатках по ч. 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ не устанавливает обязательную претензию перед иском: такой порядок нужен, если его требует федеральный закон для этой категории споров, — ч. 4 ст. 3 ГПК РФ.
Для подготовки требования отделите обязанность фонда от нарушений застройщика-банкрота. Доказательства должны относиться к вашему помещению и соответствующему этапу передачи.
| Вопрос | Как решается | Норма |
|---|---|---|
| Какое обязательство заявляет участник | Гражданин предъявляет иск к региональному фонду об исполнении принятого обязательства передать квартиру в суд общей юрисдикции. В иске указывает помещение и дату определения о передаче: от неё отсчитывается предельный срок фонда. | ч. 1, 6 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ; п. 1 ч. 1 ст. 22 ГПК РФ |
| Можно ли предъявить фонду прежнюю просрочку | Фонд не несёт ответственности за допущенное застройщиком-банкротом нарушение договорного срока передачи. В расчёте и обосновании требования нельзя приписывать этот период ответственности фонду. | ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Как обосновать отказ от подписи | Участник представляет требование составить акт о несоответствии качества договору или обязательным требованиям, документы осмотра и переписку. Право отказа от подписания связано с исполнением обязанностей фонда по качеству. | ч. 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Что проверить в односторонней передаче | Сопоставляют дату получения сообщения, истечение двух месяцев, сведения о вручении или предусмотренном почтовом возврате. Отказ из-за несоответствия качества исключён из основания для такого акта. | ч. 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Что приложить к иску о передаче квартиры | Изложите нарушение и требование к фонду; приложите договор, судебное определение, переписку и подтверждение отправки другим участникам копий иска и отсутствующих у них приложений. Нужен также документ об уплате пошлины или льготе либо ходатайство об отсрочке, рассрочке, уменьшении или освобождении от неё. | п. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ; п. 1, 4, 6 ст. 132 ГПК РФ |
| Как дольщику обжаловать решение по иску к фонду | Если суд отказал в передаче квартиры, дольщик подаёт апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции через суд, принявший решение. Месяц отсчитывают со дня принятия решения в окончательной форме, если ГПК не устанавливает иной срок. | ч. 1, 2 ст. 321 ГПК РФ |
Соберите отдельную подборку по своему помещению. Не ограничивайтесь общими сообщениями о ходе строительства дома.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Договор участия в долевом строительстве | Сопоставить помещение и условия качества с объектом, предлагаемым фондом; основа проверки по ч. 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. | Подписанный сторонами экземпляр с относящимися к помещению изменениями условий. |
| Определение арбитражного суда | Подтвердить основание передачи и дату для срока исполнения фондом по ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. | Судебный акт; сохраните текст с датой вынесения. |
| Сообщение о готовности объекта | Подтвердить срок приёмки и содержание предупреждения по ч. 3 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. | Фонд; заказное письмо с описью и уведомлением о вручении либо личное вручение под расписку. |
| Требование и акт о несоответствии качества | Зафиксировать недостатки до подписи под передачей и основание отказа от неё по ч. 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. | Требование направляет участник; составления акта он требует от фонда. |
| Передаточный или односторонний акт | Подтвердить оформление передачи; при одностороннем акте проверить переход риска по ч. 2, 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. | Двусторонний документ подписывают фонд и участник; односторонний составляет фонд при условиях закона. |
Для календаря понадобятся судебное определение, сообщение о готовности и документ о передаче квартиры.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Фонд передаёт объект участнику | Не позднее трёх лет | Со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика фонду. | ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Фонд направляет сообщение о готовности | Не позднее чем за один месяц | До даты начала передачи объекта и принятия его участником. | ч. 3 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Фонд составляет односторонний акт при уклонении | По истечении двух месяцев | Со дня получения участником сообщения; нужны сведения о получении либо предусмотренный возврат письма. Отказ из-за несоответствия качества исключён. | ч. 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Фонд направляет заявление о регистрации права | Не позднее десяти рабочих дней | Со дня подписания документа о передаче; объект должен быть передан и поставлен на государственный кадастровый учёт. | ч. 2 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ |
| Дольщик требует передачи квартиры от фонда через суд | Исковая давность — три года | По окончании срока исполнения фондом обязанности передать объект. Давность применяется по заявлению стороны до решения суда. | п. 1 ст. 196 ГК РФ; п. 2 ст. 200 ГК РФ; п. 2 ст. 199 ГК РФ |
По требованию дольщика к фонду срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права — п. 2 ст. 196 ГК РФ.
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о достройке относятся к обязательствам, переданным региональному фонду. Условия по вашему помещению проверяйте по договору и документам о передаче.
Выплата возмещения гражданам по договорам о передаче жилых помещений предусмотрена ч. 3 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ. Достройка региональным фондом связана с передачей ему имущества и обязательств застройщика-банкрота по ч. 1 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ. По документам вашего дома нужно установить способ урегулирования и лицо, принявшее обязательство.
Название в разговоре не определяет адресата требования. Функции по формированию компенсационного фонда выполняет Фонд по ч. 1 ст. 23.2 Закона № 214-ФЗ. Фонд субъекта Российской Федерации создаётся для урегулирования обязательств застройщиков-банкротов путём передачи имущества и обязательств для достройки по ч. 1 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ. Сверьте полное наименование в документах.
Не позднее трёх лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче — ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. Для проверки срока нужен судебный акт. Дата сообщения о выборе подрядчика или публикации о возобновлении работ не заменяет дату вынесения определения.
Региональный фонд не несёт ответственности за нарушение договорного срока передачи, допущенное застройщиком, признанным банкротом, по ч. 1 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. Поэтому требование к фонду нужно отделять от претензий за период прежнего застройщика и проверять собственную обязанность фонда по передаче квартиры.
Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником адресу либо лично под расписку. Сообщение направляется не позднее чем за месяц до начала передачи и содержит предупреждение о принятии и последствиях бездействия. Получивший его участник приступает к принятию в обозначенный срок — ч. 3 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Да, до исполнения фондом обязанностей по качеству участник вправе отказаться от подписи и потребовать акт о несоответствии качества договору или обязательным требованиям. Заявляйте это до подписания передаточного документа по ч. 4 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. Сохраните требование и подтверждение его предъявления фонду.
По истечении двух месяцев со дня получения сообщения при уклонении от принятия или отказе, кроме отказа из-за несоответствия качества, — ч. 5 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. Нужны сведения о получении сообщения либо возврат заказного письма из-за отказа в получении или отсутствия участника по указанному им адресу по той же части. Со дня такого акта переходит риск случайной гибели объекта.
Региональный фонд направляет заявление в орган регистрации прав в электронной форме после передачи квартиры и её государственного кадастрового учёта. Срок направления — не позднее десяти рабочих дней со дня подписания передаточного акта, одностороннего акта или иного документа о передаче — ч. 2 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ.
Для требования о квартире проверяйте передачу фонду обязательства по вашему помещению по ч. 1, 6 ст. 21.2 Закона № 214-ФЗ. Единый реестр проблемных объектов, с включением сведений в который ч. 1 ст. 21.1 Закона № 214-ФЗ связывает возможность создания регионального фонда, содержит сведения об объектах строительства. Эти сведения нужно сопоставить с документами по вашему договору.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту