Собственнику неиспользуемой земли нужно проверить назначение участка, длительность простоя и причины, мешавшие его использованию. Узнайте, что искать в предупреждении, как учитывать освоение и чем согласие на продажу отличается от возражений.
Коротко
Изъятие неиспользуемого земельного участка — прекращение права собственности на землю через предусмотренную законом процедуру. Участок для сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства может быть изъят при неиспользовании по назначению в течение трёх лет, если закон не установил более длительный срок — ст. 284 ГК РФ. При подсчёте учитываются исключаемые периоды по ст. 284 ГК РФ. Письменное согласие собственника ведёт к публичным торгам, а при несогласии орган может потребовать продажи через суд — п. 2–3 ст. 286 ГК РФ.
Сначала определите, какой документ получен: предупреждение, решение об изъятии или требование о продаже.
ст. 284 ГК РФ; п. 1 ст. 286 ГК РФ
ст. 284 ГК РФ
п. 2–3 ст. 286 ГК РФ
Ошибки возникают и при подсчёте простоя, и при выборе ответа на решение об изъятии.
Консультация помогает разобрать основание изъятия до ответа органу.
В процедуре различаются положение собственника, полномочия органа и судебное требование о продаже земли.
| Участник | Обязанность или право | Норма |
|---|---|---|
| Собственник земельного участка | У него может быть изъят участок для сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства при неиспользовании по назначению в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом. Исключаются время освоения, кроме сельскохозяйственных земель с оборотом по специальному закону, и время невозможности целевого использования из-за стихийных бедствий или иных исключающих его обстоятельств. | ст. 284 ГК РФ |
| Орган государственной власти или местного самоуправления | Уполномоченный принимать решения об изъятии по основаниям неиспользования либо использования с нарушением законодательства орган и порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников определяются земельным законодательством. | п. 1 ст. 286 ГК РФ |
| Собственник земельного участка | Может письменно уведомить орган, принявший решение об изъятии, о согласии исполнить это решение. При таком согласии участок подлежит продаже с публичных торгов. | п. 2 ст. 286 ГК РФ |
| Орган, принявший решение об изъятии участка | При несогласии собственника с решением может предъявить требование о продаже участка в суд. Несогласие собственника относится к судебному пути продажи, а не к письменному согласию на исполнение решения. | п. 3 ст. 286 ГК РФ |
Для собственника центральный вопрос — какая деятельность должна была вестись на участке и что происходило в спорный период.
У неиспользования есть предметные границы: речь об участке для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства. Правило ст. 284 ГК РФ связывает возможность изъятия с неиспользованием по целевому назначению в течение трёх лет, если законом не установлен более длительный срок. Поэтому разбор начинается с назначения земли и хронологии, а не только с её внешнего вида.
Время, необходимое для освоения участка, не включается в этот период. Исключение — земли сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется законом об обороте таких земель. Кроме того, не засчитывается время, когда использование по назначению исключали стихийные бедствия или иные обстоятельства. Эти правила подсчёта закреплены в ст. 284 ГК РФ.
Неправильное использование — другое основание: ст. 285 ГК РФ говорит об использовании с нарушением требований законодательства, включая использование не по назначению, существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или вред окружающей среде. Простой участка и ведение на нём ненадлежащей деятельности требуют разного разбора фактов.
Процедура предполагает обязательное заблаговременное предупреждение собственника; уполномоченный орган и порядок предупреждения определяются земельным законодательством. Дальнейшее письменное согласие собственника связано с торгами, а несогласие — с возможностью судебного требования органа о продаже: п. 1–3 ст. 286 ГК РФ.
Несогласие с изъятием имеет значение для дальнейшего способа продажи участка.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я сначала выясняю, подписывал ли собственник согласие исполнить решение и какой документ орган считает таким согласием. Затем сопоставляю основание изъятия с назначением земли и подтверждёнными периодами использования. Возражения готовлю по конкретным датам и обстоятельствам, на которые опирается требование о продаже.
Статьи закона, на которых держится тема, — с названиями из официального текста
Официальный текст: Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая
Разные причины отсутствия деятельности на земле требуют разных документов и возражений.
Проверяются назначение земли, продолжительность неиспользования и более длительный срок, если он установлен законом. Само основание изъятия сформулировано в ст. 284 ГК РФ.
Разбирается время, необходимое для освоения участка. Для сельскохозяйственных земель, оборот которых регулируется законом об обороте таких земель, исключение этого времени не действует — ст. 284 ГК РФ.
Нужны сведения о том, когда стихийное бедствие или иные обстоятельства исключали использование по назначению. Такое время не включается в период неиспользования по ст. 284 ГК РФ.
Сопоставляются адресат, описанное нарушение и документы о вручении. Обязательное заблаговременное предупреждение собственников предусмотрено п. 1 ст. 286 ГК РФ.
Проверяется содержание письменного ответа собственника. Уведомление о согласии исполнить решение об изъятии связано с продажей участка на публичных торгах по п. 2 ст. 286 ГК РФ.
Разбираются решение об изъятии и несогласие собственника с ним. При таком несогласии орган, принявший решение, может предъявить судебное требование о продаже по п. 3 ст. 286 ГК РФ.
Причина изъятия определяет, какие обстоятельства нужно проверять; совпадение слова «изъятие» не делает процедуры одинаковыми.
| Признак | Неиспользование участка | Изъятие земли для публичных нужд | Норма |
|---|---|---|---|
| Причина | Участок для сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства не используется по целевому назначению. | Изъятие осуществляется для государственных или муниципальных нужд в случаях и порядке, предусмотренных земельным законодательством. | ст. 284 ГК РФ; п. 1 ст. 279 ГК РФ |
| Что проверяется в периоде | Неиспользование в течение трёх лет, если закон не установил более длительный срок; исключаются освоение, кроме сельскохозяйственных земель со специальным оборотом, и время препятствий, исключающих целевое использование. | Сроки, размер возмещения и другие условия определяются соглашением об изъятии, а при принудительном изъятии — судом. | ст. 284 ГК РФ; п. 6 ст. 279 ГК РФ |
| Значение согласия | Письменное согласие исполнить решение об изъятии влечёт продажу участка с публичных торгов. При несогласии орган может предъявить требование о продаже в суд. | Соглашение об изъятии определяет условия изъятия участка и расположенных на нём объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. | п. 2–3 ст. 286 ГК РФ; п. 6 ст. 279 ГК РФ |
Проверьте начальную цену продажи изъятой земли и возможный штраф гражданину за неиспользование участка для строительства, садоводства или огородничества.
| Показатель | Как считать | Норма |
|---|---|---|
| Цена торгов и выплата собственнику | Начальная цена — рыночная стоимость участка. Выручка выплачивается бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение торгов, включая кадастровые работы и оценку. При самовольной постройке из начальной цены исключаются расходы на её снос или приведение в соответствие; если эти расходы вместе с затратами на торги превышают рыночную стоимость, начальная цена — один рубль. | п. 4, 5, 7 ст. 54.1 ЗК РФ |
| Расчёт для гражданина по известной кадастровой стоимости | От 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости участка, но не менее 20 000 рублей. Обязанность использовать землю в установленный срок должна быть предусмотрена федеральным законом. | ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ |
| Пример: нижняя граница штрафа гражданину | При условной кадастровой стоимости 1 000 000 рублей: 1 000 000 × 1 % = 10 000 рублей. С учётом законного минимума нижняя граница составляет 20 000 рублей. | ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ |
| Граждане: кадастровая стоимость не определена | От 20 000 до 50 000 рублей за неиспользование земли для жилищного или иного строительства, садоводства, огородничества при установленной федеральным законом обязанности использовать участок в срок. | ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ |
Кадастровая стоимость в примере условная; процент и минимальный штраф взяты из ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Для участка под индивидуальный жилой дом ответственность за неиспользование в срок требует прямого, ясного и недвусмысленного указания такого срока в федеральном законодательстве. Сам срок изъятия по ст. 284 ГК РФ и размер административного штрафа — разные вопросы. Для сельскохозяйственных земель действуют особенности отчуждения, установленные законом об их обороте, — п. 13 ст. 54.1 ЗК РФ.
Для строительства, садоводства, огородничества федеральный закон должен устанавливать обязанность использовать землю в срок.
| Нарушение | Кто отвечает | Санкция | Норма |
|---|---|---|---|
| Неиспользование в названных целях при предусмотренной федеральным законом обязанности использовать участок в срок | Граждане | Штраф при определённой кадастровой стоимости: от 1 до 1,5 процента её размера, но не менее 20 000 рублей; при неопределённой — от 20 000 до 50 000 рублей. | ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ |
| То же неиспользование земли для строительства, садоводства, огородничества | Должностные лица | Штраф при определённой кадастровой стоимости: от 1,5 до 2 процентов её размера, но не менее 50 000 рублей; при неопределённой — от 50 000 до 100 000 рублей. | ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ |
| То же неиспользование земли для строительства, садоводства, огородничества | Юридические лица | Штраф при определённой кадастровой стоимости: от 3 до 5 процентов её размера, но не менее 400 000 рублей; при неопределённой — от 400 000 до 700 000 рублей. | ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ |
| Неиспользование сельхозземли со специальным оборотом для сельхозпроизводства или связанной деятельности в законный срок; исключение — в сноске | Граждане; также должностные лица и юридические лица | Штраф от кадастровой стоимости: гражданам — от 0,3 до 0,5 процента, но не менее 3 000 рублей; должностным лицам — от 0,5 до 1,5 процента, но не менее 50 000 рублей; юридическим лицам — от 2 до 10 процентов, но не менее 200 000 рублей. | ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ |
Исключение по ч. 2.1: год неиспользования с возникновения собственности, если сельхозземля куплена на торгах по судебному изъятию за неиспользование или нарушения и (или) земельный надзор имеет сведения о таких нарушениях за специальный срок закона об обороте сельхозземель. Для ИЖС ответственность по ч. 3 требует прямого, ясного и недвусмысленного федерального срока использования.
Комментарий адвокатаадвокат · рег. № 78/8790
Я начинаю разбор с назначения участка и содержания полученного документа. Формулировки «не используется» и «используется не по назначению» нельзя механически подменять друг другом: основания различаются по ст. 284 ГК РФ и ст. 285 ГК РФ. Прошу собственника описать, что происходило на земле, и сопоставляю этот рассказ с фотографиями, актами и перепиской. Мне нужна хронология фактических действий, а не только итоговая характеристика участка в предупреждении.
При подсчёте периода я отдельно отмечаю освоение и невозможность целевого использования из-за стихийных бедствий или иных исключающих его обстоятельств. У освоения есть исключение для сельскохозяйственных земель, оборот которых регулируется законом об обороте таких земель, — ст. 284 ГК РФ. Поэтому проверяю не только длительность работ, но и правовой режим земли.
Если собственнику предлагают согласиться на изъятие, я разбираю текст ответа до его подписания. Письменное согласие исполнить решение связано с публичными торгами, а при несогласии орган может потребовать продажи в суде по п. 2–3 ст. 286 ГК РФ. Готовлю позицию с привязкой к назначению участка, предупреждению и спорным периодам.
Двигайтесь от основания в документе органа к подтверждённым обстоятельствам использования участка.
Для консультации соберите материалы по участку, спорному периоду и переписке об изъятии.
| Документ | Зачем | Кто подписывает, форма |
|---|---|---|
| Документы о праве и назначении участка | Сопоставить положение собственника и назначение земли с основанием изъятия по ст. 284 ГК РФ. | Подготовьте имеющиеся договоры и регистрационные документы в полном виде, с приложениями. |
| Предупреждение и решение об изъятии | Проверить описание нарушения и последовательность документов: обязательное заблаговременное предупреждение предусмотрено п. 1 ст. 286 ГК РФ. | Сохраните экземпляры органа, подписи, приложения и материалы о вручении. |
| Фотографии, акты и переписка об использовании | Привязать деятельность, освоение и препятствия к датам для расчёта периода по ст. 284 ГК РФ. | Соберите оригиналы файлов и подписанные акты; у фотографий сохраните сведения о дате съёмки. |
| Ответ собственника на решение | Установить, направлялось ли согласие исполнить решение; письменное согласие связано с публичными торгами по п. 2 ст. 286 ГК РФ. | Собственник письменно уведомляет орган о согласии; для разбора сохраните подписанный текст и подтверждение отправки. |
| Судебное требование органа о продаже | Сопоставить доводы органа с возражениями собственника по п. 3 ст. 286 ГК РФ. | Подготовьте поступивший из суда комплект, приложения и ранее направленные объяснения. |
Проверьте период неиспользования, срок обращения собственника в суд и срок организации торгов. Для сельскохозяйственных земель особенности отчуждения установлены законом об их обороте — п. 13 ст. 54.1 ЗК РФ.
| Действие | Срок | С какого дня | Норма |
|---|---|---|---|
| Проверка основания изъятия за неиспользование | Три года, если более длительный срок не установлен законом. | Период неиспользования по целевому назначению. Не включаются время освоения, кроме сельскохозяйственных земель с оборотом по специальному закону, и время невозможности целевого использования из-за стихийных бедствий или иных исключающих его обстоятельств. | ст. 284 ГК РФ |
| Организация местным самоуправлением торгов по продаже изъятого участка | В течение шести месяцев | Со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии и продаже участка с публичных торгов | п. 3 ст. 54.1 ЗК РФ |
| Административный иск собственника в суд об оспаривании действий органа при изъятии, если их законность не проверяется в ином судебном порядке | Три месяца для обращения собственника по КАС, если этим кодексом не установлен иной срок — ч. 1 ст. 219 КАС РФ. | Со дня, когда собственнику стало известно о нарушении его прав действиями органа. | ч. 1 ст. 219 КАС РФ; ч. 1, 6 ст. 218 КАС РФ |
| Апелляционная жалоба собственника на решение суда о продаже участка | Месяц на апелляцию по делу о продаже земли; иной срок может устанавливать ГПК. | Со дня принятия решения суда в окончательной форме | ч. 1 ст. 321 ГПК РФ |
Как адвокат ведёт ваше поручение
№ 78/8790 · адвокат · в профессии с 2006 года
Я веду поручение лично. При обращении разбираю задачу, необходимые действия и объём помощи, который закрепляю в соглашении.
Сведения, полученные в связи с обращением за юридической помощью, охраняются адвокатской тайной.
Ответы о простое земли, согласии собственника, торгах и возражениях против изъятия.
При неиспользовании по целевому назначению в течение трёх лет, если закон не устанавливает более длительный срок — ст. 284 ГК РФ. Основание относится к участкам для сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства; учитываются исключаемые периоды освоения и невозможности использования с оговоркой для сельскохозяйственных земель со специальным оборотом — ст. 284 ГК РФ.
Нет, необходимое для освоения время не включается. Исключение — участок из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется законом об обороте таких земель: для него это правило об освоении не действует. Условие закреплено в ст. 284 ГК РФ.
Время, когда участок нельзя было использовать по целевому назначению из-за стихийного бедствия, не включается в период неиспользования. Такое же правило относится к иным обстоятельствам, исключающим целевое использование, — ст. 284 ГК РФ. Подготовьте документы о характере препятствий и датах их существования.
Да, предусмотрено обязательное заблаговременное предупреждение собственников о допущенных нарушениях. Уполномоченный принимать решения орган и порядок предупреждения определяются земельным законодательством — п. 1 ст. 286 ГК РФ. Сохраните предупреждение и сведения о вручении для сопоставления с решением об изъятии.
Оно означает, что участок подлежит продаже с публичных торгов. Собственник письменно уведомляет о своём согласии орган, который принял решение об изъятии, — п. 2 ст. 286 ГК РФ. Перед подписанием проверьте, что предложенный текст выражает именно ту позицию, которую вы намерены сообщить.
При несогласии собственника орган, принявший решение об изъятии, может предъявить в суд требование о продаже — п. 3 ст. 286 ГК РФ. Подготовьте сведения о назначении земли, её использовании и причинах простоя. Выручка выплачивается бывшему собственнику за вычетом расходов на торги, включая кадастровые работы и оценку, — п. 7 ст. 54.1 ЗК РФ; для сельхозземель действуют особенности отчуждения по п. 13 ст. 54.1 ЗК РФ.
Нет. Основание по ст. 284 ГК РФ касается неиспользования участка для сельского хозяйства либо строительства с учётом продолжительности и исключаемых периодов. Другое основание, по ст. 285 ГК РФ, предусматривает изъятие при использовании с нарушением законодательства, в том числе не по назначению. Проверьте, какое поведение описано в предупреждении.
При установленной федеральным законом обязанности использовать участок в срок — от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости, но не менее 20 000 рублей; если стоимость не определена — от 20 000 до 50 000 рублей — ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ. Для индивидуального жилого дома срок должен быть прямо, ясно и недвусмысленно указан в федеральном законодательстве — ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ.
Жалобу на решение о продаже участка адресуют апелляционному суду, а подают через суд, который вынес это решение; допустимы бумажная и электронная формы — ч. 2 ст. 321 ГПК РФ. Для подачи отведён месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме, если иной срок не установлен ГПК, — ч. 1 ст. 321 ГПК РФ. Для подготовки жалобы сопоставьте выводы суда о простое земли с документами о её использовании.
Где нужна помощь адвоката и что прочитать дальше по этому вопросу
Не откладывайте защиту