Дарение или наследство: как выгоднее передать квартиру детям

С каким вопросом ко мне приходят родители

Почти каждую неделю у меня в кабинете повторяется один и тот же разговор. Приходят родители, чаще немолодые, и говорят: хотим оставить квартиру сыну или дочери, подскажите, что дешевле и надёжнее — подарить сейчас или написать завещание. И почти всегда они уже где-то прочитали обрывок информации: то сосед сказал, что дарственную потом не отменишь, то знакомая напугала налогом, то в интернете увидели про обязательную долю и теперь не спят.

Я сразу прошу не сводить выбор к арифметике. Дарение и завещание — это не два ценника на одну услугу. Это два принципиально разных способа распорядиться жильём, и отличаются они в первую очередь не деньгами, а тем, в какой момент квартира перестаёт быть вашей и насколько вы сохраняете контроль над ситуацией.

Поэтому в этой статье я разбираю сравнение честно, по тем критериям, которые реально влияют на жизнь семьи: когда переходит право, сколько придётся отдать государству и нотариусу, можно ли передумать, кто ещё может претендовать на жильё и как защитить себя, родителя, от того, чтобы остаться без угла. В конце дам практические ориентиры — в каких ситуациях я обычно советую один путь, а в каких другой.

Главное отличие — момент перехода права

Начинаю всегда с этого, потому что именно здесь зарыта половина недоразумений. При дарении право собственности переходит к ребёнку сразу. Вы подписываете договор, регистрируете переход права в Росреестре — и с этого дня квартира принадлежит уже не вам. Сын или дочь становятся полноправными собственниками при вашей жизни, со всеми вытекающими: могут жить, могут продать, могут заложить, могут прописать кого угодно.

Завещание устроено наоборот. Пока вы живы, квартира остаётся вашей целиком. Завещание не даёт ребёнку никаких прав на жильё прямо сейчас — это всего лишь ваше распоряжение на случай смерти. Право собственности перейдёт к наследнику только после того, как вас не станет, и не автоматически, а через процедуру оформления наследства у нотариуса в течение шести месяцев.

Из этого вытекает всё остальное. Дарение — это про сейчас и навсегда. Завещание — это про потом и с возможностью передумать. Когда родитель говорит мне ?хочу, чтобы квартира досталась дочери?, я первым делом уточняю: вы хотите отдать её сейчас или после себя? Ответ на этот вопрос обычно сразу отсекает половину вариантов, и дальше мы считаем уже предметно.

Налоги: близких родственников государство не трогает

Тут хорошая новость, которая многих успокаивает. И при дарении, и при наследовании между близкими родственниками налога на доход физических лиц нет. Это самый частый страх, и он, как правило, напрасен.

При дарении действует пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса: доход в виде подаренной недвижимости не облагается НДФЛ, если даритель и одаряемый — члены семьи или близкие родственники. Родители и дети как раз входят в этот круг, наравне с супругами, бабушками-дедушками и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами. То есть отец дарит квартиру сыну — налога нет. Если бы квартиру дарили постороннему человеку или, скажем, племяннику, которого закон близким родственником не считает, одаряемому пришлось бы заплатить 13 процентов от стоимости. Но в нашей теме ?родители детям? это не наш случай.

При наследовании всё ещё проще. По пункту 18 статьи 217 того же кодекса имущество, полученное в порядке наследования, НДФЛ не облагается вообще — независимо от степени родства. То есть и здесь дети ничего государству с самого факта получения квартиры не платят.

Поэтому когда мне говорят ?дарение выгоднее, потому что без налога?, я поправляю: без налога оба варианта. Разница не в НДФЛ, а в сопутствующих расходах на оформление, и вот туда стоит смотреть внимательно.

Сколько стоит оформить тот и другой путь

Здесь начинаются реальные цифры, и они часто меняют первое впечатление. При дарении квартиры между близкими родственниками договор по общему правилу можно составить в простой письменной форме, без обязательного нотариуса. Платите только госпошлину за регистрацию перехода права в Росреестре — для граждан это фиксированная сумма, по нынешним правилам она привязана к кадастровой стоимости, но для обычной жилой квартиры остаётся в разумных пределах. Итог: дарение между родителем и ребёнком обычно обходится недорого и оформляется быстро.

Наследство дороже и хлопотнее. После смерти родителя наследник идёт к нотариусу, и тот выдаёт свидетельство о праве на наследство. За это берётся госпошлина по статье 333.24 Налогового кодекса: для детей, супруга, родителей, полнородных братьев и сестёр наследодателя — 0,3 процента стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 рублей. Для остальных наследников ставка вдвое выше — 0,6 процента, и потолок там уже миллион. Плюс к госпошлине нотариус берёт плату за услуги правового и технического характера, и эта сумма зависит от региона и тарифов нотариальной палаты.

Само завещание стоит копейки — его удостоверение у нотариуса обходится около ста рублей плюс те же услуги нотариуса. Но завещание — это только распоряжение, а основные расходы возникают потом, когда наследник будет оформлять квартиру на себя.

Получается любопытная картина. Завещание при жизни почти ничего не стоит, но переоформление после смерти потребует процента от стоимости квартиры. Дарение оформляется один раз и сразу, без процента, но взамен вы расстаётесь с квартирой немедленно. Деньги тут не главный аргумент, и я предостерегаю от того, чтобы выбирать путь только по этой строчке.

Можно ли передумать: дарение почти необратимо

А вот это для меня самый весомый довод, и его недооценивают чаще всего. Завещание можно менять сколько угодно раз. Передумали, поссорились, помирились, появился второй внук — пишете новое завещание, и оно отменяет прежнее. Никого спрашивать не нужно, наследник о содержании может вообще не знать. До последнего дня жизни квартира в вашем распоряжении, и вы вольны переписать всё заново.

Дарение так не отыграть. Подписали договор, зарегистрировали переход права — и обратной кнопки практически нет. Отменить дарение можно только в очень узких случаях, которые прямо перечислены в статье 578 Гражданского кодекса. Это, по сути, ситуации, когда одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких, умышленно причинил дарителю телесные повреждения, либо когда он обращается с подаренной вещью, имеющей для дарителя большую неимущественную ценность, так, что создаётся угроза её безвозвратной утраты.

Обратите внимание: ни ?передумал?, ни ?поссорились?, ни ?перестал помогать? в этот перечень не входят. То, что одаряемый сын стал реже звонить или не возит вас к врачу, по закону основанием для отмены дарения не является. Я видел немало родителей, которые подарили единственное жильё в порыве доверия, а потом обнаружили, что юридически ничего вернуть не могут. Поэтому дарение я всегда называю решением окончательным и прошу принимать его на холодную голову.

Обязательная доля: о ней при завещании забывают

Это тот подводный камень, из-за которого завещание не всегда срабатывает так, как задумал родитель. Многие пишут завещание на одного ребёнка в полной уверенности, что квартира целиком уйдёт именно ему. А потом выясняется, что часть всё равно достанется кому-то другому, и это законно.

Речь об обязательной доле по статье 1149 Гражданского кодекса. Закон защищает определённый круг лиц независимо от того, что написано в завещании. К таким наследникам относятся несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы. ?Нетрудоспособные? — это в первую очередь люди пенсионного возраста и инвалиды. Каждому из них положено не менее половины той доли, которую они получили бы при наследовании по закону, даже если завещание составлено в пользу совсем другого человека.

На практике это выглядит так. Допустим, отец завещал квартиру сыну, а у отца есть ещё нетрудоспособная пожилая жена. При наследовании по закону ей причиталась бы своя доля, и обязательная доля гарантирует ей минимум половину от этого, несмотря на завещание. В итоге сын получает не всю квартиру, а с обременением в виде доли мачехи или матери. Дарение в этом смысле ?чище?: подаренное при жизни в наследственную массу не входит, и обязательная доля на него не распространяется. Поэтому, когда в семье есть нетрудоспособные родственники, я обязательно проговариваю этот риск заранее.

Как защитить родителя, если решились на дарение

Самый болезненный сценарий из моей практики — когда родитель остаётся без жилья. Подарил квартиру, новый собственник её продал или просто попросил освободить, и пожилой человек оказывается на улице. Чтобы этого не случилось, есть инструменты, и я настаиваю, чтобы их закладывали в договор сразу.

Первое — право пожизненного проживания. В договор дарения можно включить условие, что даритель сохраняет право проживать в квартире пожизненно. Это даёт хотя бы базовую защиту: даже если собственник сменится, ваше право пользования жильём остаётся. Не панацея, но серьёзно усложняет выселение и дисциплинирует одаряемого.

Второе и, на мой взгляд, более надёжное для пожилого человека — вообще не дарить, а заключить договор ренты, точнее, пожизненного содержания с иждивением по главе 33 Гражданского кодекса. По нему квартира переходит к ребёнку, но взамен он обязан содержать родителя, обеспечивать уход, питание, помощь. Если обязанности не исполняются, договор можно расторгнуть и вернуть квартиру — в отличие от дарения, где такой возможности нет. Этот договор удостоверяется нотариусом, и обременение регистрируется, так что просто так квартиру не продашь.

Я понимаю, что родителям тяжело думать в таких категориях о собственных детях. Но моя работа — предупредить. Доверие доверием, а единственное жильё стоит защищать юридически, а не только на словах.

Что я обычно советую в разных ситуациях

Соберу теперь всё вместе и дам ориентиры. Это не universal-рецепт, каждую семью я разбираю отдельно, но логика, как правило, такая.

Если родитель хочет сохранить контроль и спокойствие, не готов прямо сейчас расставаться с квартирой, в семье возможны изменения отношений или есть несколько детей, между которыми хочется сохранить гибкость, — я склоняюсь к завещанию. Его всегда можно переписать, до последнего дня квартира ваша, и вы ничем не рискуете при жизни. Минус — расходы и хлопоты лягут на наследника потом, и нужно держать в голове обязательную долю.

Если ребёнок один, отношения прочные, родитель сознательно хочет отдать квартиру сейчас и при этом надёжно защищён другим жильём — дарение вполне разумно. Оно дешевле в оформлении, исключает споры с другими наследниками и обязательную долю, квартира сразу и бесповоротно у ребёнка. Но повторю: только если есть где жить и вы готовы к необратимости.

А если квартира единственная и родитель в возрасте, я почти всегда отговариваю от чистого дарения и предлагаю либо завещание, либо ренту с пожизненным содержанием. Слишком велик риск остаться ни с чем. Лучше потратить чуть больше на оформление, чем потом судиться за крышу над головой.

Собирательный случай из практики

Расскажу ситуацию, которую я сложил из нескольких похожих обращений, чтобы было понятнее, как это работает в жизни. Имена и детали изменены.

Пожилая женщина, назовём её для удобства просто моей доверительницей, пришла с готовым решением: подарить квартиру взрослому сыну. Сын торопил, говорил, что так ?проще и без налогов?, привёл её ко мне фактически оформить дарственную. Квартира была у неё единственная, других вариантов жилья — никаких, кроме как у того же сына, с которым она и так жила.

Я попросил сына выйти и поговорил с ней наедине. Выяснилось, что она и сама побаивается, но не хочет обижать ребёнка отказом. Тогда я разложил ей ровно то, что описал выше: при дарении квартира сразу станет сыновней, отменить почти невозможно, а если что-то в их отношениях разладится или, не дай бог, у сына возникнут долги и на квартиру обратят взыскание, она останется без жилья и без рычагов.

В итоге мы не стали оформлять дарение. Выбрали договор пожизненного содержания с иждивением: квартира со временем переходит сыну, но он принимает на себя обязанность её содержать, а у матери остаётся защита и право жить дома. Сын, кстати, против не был — когда ему спокойно объяснили механику, он понял, что для него это тоже честнее. Вот ради таких разговоров наедине я и прошу не приходить ?просто подписать?, а сначала всё обсудить.

Чем я помогаю

Я не оформляю бумаги вслепую под готовое решение, с которым ко мне пришли. Сначала разбираю ситуацию целиком: какое жильё, сколько детей и наследников, есть ли нетрудоспособные родственники с правом на обязательную долю, чем защищён сам родитель, какие риски реальны именно в этой семье. Только после этого мы выбираем инструмент — дарение, завещание или ренту — и я объясняю последствия каждого простым языком.

Дальше я готовлю договор или завещание так, чтобы они защищали в первую очередь моего доверителя: закладываю право проживания, выверяю формулировки, проверяю чистоту прав на квартиру, сопровождаю регистрацию и поход к нотариусу. Если уже возник спор — оспаривание дарения, конфликт наследников, претензии по обязательной доле — веду дело и в переговорах, и в суде.

Например, в одном собирательном деле ко мне обратилась дочь, которой отец завещал квартиру, но другой наследник заявил права на обязательную долю и пытался получить больше положенного. Мы выверили расчёт доли по статье 1149, доказали, что часть имущества уже была им получена и должна засчитываться, и в итоге доля второго наследника оказалась существенно меньше его запроса. Квартира в основном осталась за моей доверительницей.

Что важно знать

Что всё-таки выгоднее — дарственная или завещание?

Однозначно ?выгоднее? сказать нельзя, потому что это разные по сути инструменты. По налогам для родителей и детей они равны: НДФЛ нет ни там, ни там. По расходам на оформление дарение обычно дешевле и проще, наследство дороже из-за пошлины нотариусу. Но завещание сохраняет за вами контроль и право передумать, а дарение его отнимает. Выбирать нужно от задачи, а не от цены.

Платят ли дети налог, если получают квартиру в дар или по наследству?

Нет. При дарении между близкими родственниками действует освобождение по пункту 18.1 статьи 217 Налогового кодекса, при наследовании — по пункту 18 той же статьи. Дети при получении квартиры от родителей НДФЛ не платят в обоих случаях. Налог появился бы, только если бы недвижимость дарил не близкий родственник.

Можно ли отменить дарственную, если ребёнок повёл себя плохо?

Почти нет. Статья 578 Гражданского кодекса допускает отмену дарения лишь в исключительных случаях: покушение на жизнь дарителя или его близких, умышленные телесные повреждения, угроза утраты вещи особой неимущественной ценности. Обычная ссора, охлаждение отношений или отказ помогать основанием не являются. Поэтому дарение — решение фактически необратимое.

Если я напишу завещание на одного ребёнка, получит ли он точно всю квартиру?

Не всегда. Если есть наследники с правом на обязательную долю по статье 1149 — несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруг и родители, нетрудоспособные иждивенцы — им положено не менее половины их законной доли, несмотря на завещание. В таком случае ребёнок-наследник получит квартиру с обременением в виде чужой доли.

Как защитить себя, если я всё же хочу подарить квартиру при жизни?

Включите в договор дарения условие о праве пожизненного проживания — это сохранит за вами возможность жить в квартире даже при смене собственника. А если жильё единственное, надёжнее не дарить, а заключить договор пожизненного содержания с иждивением по главе 33 Гражданского кодекса: по нему квартиру можно вернуть, если ребёнок не исполняет обязанности по содержанию.

Что выбрать, если квартира единственная, а я уже немолод?

В этой ситуации я почти всегда отговариваю от дарения. Слишком высок риск остаться без жилья. Разумнее оставить завещание, сохранив контроль до конца, либо заключить ренту с пожизненным содержанием, чтобы получить уход и защиту в обмен на будущий переход квартиры. Дарение здесь оправдано лишь при полной уверенности и наличии запасного жилья.

Примеры в статье собирательные, имена и детали изменены, любые совпадения случайны; адвокатская тайна не раскрывается.