Кто и как наследует приватизированную квартиру

Почему приватизированная квартира — отдельная история в наследстве

Ко мне часто приходят с фразой «нам по наследству досталась приватизированная квартира». И почти всегда за этой фразой скрывается путаница. Люди думают, что раз квартира приватизированная, то она целиком переходит наследникам умершего. На деле всё зависит от одного документа — договора приватизации, и от того, сколько человек в нём указано.

Приватизация — это передача государственного или муниципального жилья в собственность граждан, которые в нём проживали. Регулирует её Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». И ключевой момент: квартиру обычно приватизируют не на одного человека, а на всех, кто был в ней зарегистрирован и согласился участвовать. Каждый из них становится собственником своей доли.

Поэтому, когда умирает один из таких собственников, наследуется не вся квартира, а только его доля. Остальные доли как принадлежали живым совладельцам, так и продолжают им принадлежать — к наследству они вообще не имеют отношения. Это первое, что я объясняю, и именно здесь рассыпается половина семейных ожиданий.

Дальше уже включаются обычные правила наследования: доля умершего переходит либо по завещанию, либо, если завещания нет, по закону — к ближайшей очереди наследников. Но прежде чем считать, кому и сколько, нужно точно понять, что именно входит в наследство. И вот тут начинается работа с документами.

Кто собственник по договору приватизации

Первое, что я прошу принести, — сам договор передачи квартиры в собственность. В нём чёрным по белому написано, кто участвовал в приватизации. Это и есть собственники. Не тот, кто платит за коммуналку, не тот, кто там живёт дольше всех, а тот, кто указан в договоре и за кем зарегистрировано право.

Если квартиру приватизировали на одного человека, он единственный собственник, и после его смерти наследуется вся квартира целиком. Если на двоих, троих, четверых — каждый владеет своей долей. По умолчанию доли считаются равными, это вытекает из статьи 245 Гражданского кодекса: когда размер долей не определён соглашением и не установлен законом, они признаются равными.

То есть если квартиру приватизировали на четверых, у каждого по одной четвёртой. Умер один — в наследство уходит ровно эта одна четвёртая, а не половина и не вся квартира. Остальные три четверти остаются у живых совладельцев, и наследники здесь ничего поделать не могут.

Бывает, что в договоре доли прямо прописаны и они неравные — например, кому-то выделили большую часть. Тогда наследуется именно та доля, которая закреплена за умершим. Поэтому я никогда не считаю на глаз: открываю договор, смотрю выписку из ЕГРН и только потом говорю, что именно перешло наследникам.

Отдельно сверяюсь с реестром. Иногда договор приватизации старый, право в нём указано, но в ЕГРН доля так и не зарегистрирована или зарегистрирована иначе, чем написано в договоре. Эти расхождения нужно ловить заранее, до похода к нотариусу, иначе наследственное дело застрянет.

Как наследуется доля умершего участника приватизации

Когда я установил, какая доля принадлежала умершему, дальше работают общие правила наследования. Сама доля в праве собственности — это имущественное право, а оно входит в состав наследства по статье 1112 Гражданского кодекса. Так что доля в приватизированной квартире наследуется так же, как и любое другое имущество.

Если есть завещание, доля идёт тому, кого назвал наследодатель. Если завещания нет — наследование идёт по закону, по очередям. Первая очередь — супруг, дети, родители. Они делят долю умершего между собой поровну. Не всю квартиру, повторю ещё раз, а только ту долю, которой умерший владел.

Это часто рождает неожиданные конфигурации. Представьте квартиру, приватизированную на мать и взрослого сына поровну, по половине. Мать умирает, завещания нет. Её половину наследуют, скажем, сын и дочь — по четверти каждому. В итоге у сына получается три четверти квартиры (его исходная половина плюс четверть от материнской доли), а у дочери — одна четверть. Совладельцами они становятся вынужденно, и дальше им либо договариваться, либо делить через суд.

Не забываю и про обязательную долю. Если наследодатель оставил завещание, но у него есть несовершеннолетние или нетрудоспособные дети, нетрудоспособный супруг или родители, они получат часть наследства независимо от завещания. Это правило статьи 1149 Гражданского кодекса, и оно нередко меняет расклад по приватизированному жилью.

Если приватизация не была завершена

Самый болезненный сценарий — человек начал приватизировать квартиру, но умер, не доведя дело до конца. Подал заявление, собрал документы, а оформить договор или зарегистрировать право не успел. Формально на день смерти он ещё не собственник. И родственники в панике: квартира муниципальная, наследовать вроде нечего.

Здесь нас выручает позиция Верховного Суда. В пункте 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 №8 разъяснено: если гражданин подал заявление о приватизации и необходимые документы, но умер до оформления договора или до регистрации права, само по себе это не основание отказать наследнику. При условии, что наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию и не отозвал своё заявление, такое жильё может быть включено в наследственную массу.

Логика проста: человек сделал всё, что от него зависело, и в приватизации ему отказать не могли. То, что он не успел завершить формальности по не зависящим от него причинам, не должно лишать наследников права на квартиру. Эта правовая позиция работает уже десятилетиями и применяется судами повсеместно.

На практике это означает суд. Нотариус сам по незавершённой приватизации свидетельство не выдаст — нужно решение суда о включении квартиры в наследственную массу и признании права собственности за наследниками. Я готовлю иск, собираю доказательства: заявление о приватизации с отметкой о приёме, переписку с жилотделом, документы, подтверждающие, что отзыва заявления не было.

И сразу честно предупреждаю доверителей: ключевое здесь — именно поданное и не отозванное заявление. Если человек только собирался приватизировать, говорил об этом, но заявление не подал, шансов почти нет. Воля должна быть выражена официально, а не на словах. Это та грань, которая решает исход дела.

Права того, кто отказался от приватизации

Отдельная тема, на которой спотыкаются многие наследники, — человек, отказавшийся от приватизации. Когда квартиру приватизировали, кто-то из проживавших мог дать отказ в пользу остальных. Он не стал собственником, доли у него нет. Казалось бы, после смерти собственника он вообще ни при чём.

Но это не так. По статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ (вводного закона к Жилищному кодексу) за человеком, который на момент приватизации имел равное право пользования квартирой, но отказался от участия, сохраняется право пользования жильём. И право это бессрочное — оно не прекращается ни при смене собственника, ни при наследовании.

Что это значит на деле. Долю в наследстве отказавшийся не получает — у него нет собственности, наследовать нечего. Но и выселить его новые собственники, то есть наследники, практически не могут. Человек так и продолжает законно жить в квартире, хотя ни одного метра в собственности у него нет. Для наследников это бывает крайне неприятным сюрпризом.

Поэтому, разбирая приватизированную квартиру, я всегда выясняю: был ли при приватизации отказ, кто его дал, живёт ли этот человек в квартире до сих пор. Если да, наследники получают жильё с «обременением» в виде постоянного жильца, которого не сдвинуть. Об этом лучше знать заранее, до вступления в наследство, чтобы не строить иллюзий о свободной продаже.

Снять такое право пользования получается редко и только при особых обстоятельствах — например, если человек давно и добровольно выехал в другое место, перестал нести расходы и фактически отказался от квартиры. Но это уже отдельный судебный спор со своей доказательственной базой, и берусь я за него, только реально оценив перспективу.

Доли несовершеннолетних в приватизации

Дети — ещё один момент, который нельзя упускать. Долгое время несовершеннолетних, проживавших в квартире, обязательно включали в приватизацию, и сегодня их участие тоже защищается особо. Поэтому в старых договорах приватизации детские доли встречаются постоянно, и при наследовании их надо учитывать.

Если умерший владел долей, а рядом есть доли его детей, наследуется только его доля — детские остаются неприкосновенными, это их собственность. Наследники не вправе на них претендовать. А вот если умирает сам ребёнок, владевший долей, то его доля, наоборот, входит в наследство, и наследуют её обычно родители как первая очередь.

Когда среди наследников приватизированной квартиры есть несовершеннолетние, любые действия с их долями — раздел, продажа, отказ от наследства — идут под контролем органа опеки и попечительства. Без их согласия распорядиться имуществом ребёнка нельзя. Это растягивает сроки и требует аккуратности, но защищает интересы детей.

Я отдельно проверяю, не была ли в своё время приватизация проведена с нарушением прав ребёнка — например, без включения его в число собственников, когда он имел на это право. Такие дефекты иногда всплывают именно при наследовании и способны поставить под вопрос весь договор приватизации. Лучше выявить их в самом начале.

Что с пропиской и проживающими в квартире

Прописка — слово, которое путает почти всех. Регистрация по месту жительства сама по себе не даёт права собственности и, значит, не даёт права на наследство. Можно быть прописанным в квартире двадцать лет и не унаследовать ни метра, если ты не собственник и не входишь в круг наследников.

И наоборот: наследник может вообще не жить в этой квартире, не быть в ней прописан, находиться в другом городе — и при этом унаследовать долю, потому что он входит в очередь наследников или указан в завещании. Наследство определяется родством и завещанием, а не штампом о регистрации.

Но проживающие всё равно важны. Я всегда смотрю, кто фактически живёт в квартире и на каком основании. Это могут быть другие собственники-совладельцы, тот самый отказавшийся от приватизации с бессрочным правом пользования, члены семьи. Их права влияют на то, что в реальности смогут сделать наследники с доставшейся долей.

Особая ситуация — когда наследник проживал вместе с наследодателем в этой квартире на день его смерти. Тогда он может иметь преимущественное право при разделе наследства, а также право на предметы обычной домашней обстановки. Но это про раздел между наследниками, а не про вытеснение посторонних жильцов. Эти вещи я всегда развожу, чтобы у доверителя не было ложных надежд.

Собирательный случай из практики

Расскажу типичную ситуацию, каких у меня было немало. Обращается женщина: умер отец, осталась двухкомнатная квартира. Она уверена, что квартира целиком переходит ей как единственной дочери, и уже присматривает покупателей. Я прошу договор приватизации — и картина меняется.

Выясняется, что квартиру когда-то приватизировали отец и его вторая жена, в равных долях. То есть отцу принадлежала только половина. Вторая половина — у вдовы, и к наследству она отношения не имеет. Уже не вся квартира, а половина. Дальше смотрим наследников отца: дочь и переживший супруг, то есть та же вдова. Значит, отцовскую половину они делят пополам, по четверти каждому.

А потом всплывает ещё одна деталь: в квартире живёт и прописан взрослый сын вдовы от первого брака, который при приватизации написал отказ. Долю он не получает, но право жить в квартире у него бессрочное, и выселить его никто не может. В итоге вместо целой квартиры на продажу у доверительницы оказалась четверть в общей собственности, да ещё и с несдвигаемым жильцом.

Звучит мрачно, но именно ради этого и нужен юрист — чтобы вы знали реальную картину до того, как примете решения и понесёте расходы. Мы спокойно разобрали все доли, я объяснил доверительнице варианты: выкуп долей у вдовы, продажа своей четверти, либо переговоры. Иллюзий не осталось, зато появилась внятная стратегия.

Чем я помогаю

Моя работа по приватизированному жилью начинается не с эмоций, а с документов. Я поднимаю договор приватизации, выписку из ЕГРН, домовую книгу, выясняю весь круг собственников и проживающих. Считаю реальные доли, нахожу отказавшихся от приватизации и детские доли. Только после этого можно говорить, что в действительности входит в наследство.

Если приватизация не завершена, готовлю иск о включении квартиры в наследственную массу и признании права собственности, собираю доказательства воли наследодателя. Если есть спор между наследниками или совладельцами — веду переговоры и при необходимости дело в суде, добиваюсь раздела или признания права.

Один из недавних собирательных примеров: к нам пришёл мужчина, чей отец подал заявление на приватизацию, но умер через два месяца, не успев подписать договор. Местная администрация отказывалась передавать квартиру, ссылаясь на то, что собственником отец так и не стал. Мы подняли заявление с отметкой о приёме, доказали, что отзыва не было, и через суд квартиру включили в наследство, а право собственности признали за сыном. Без судебного решения он не получил бы ничего.

Я честно говорю, когда перспектива слабая, и не беру денег за заведомо проигрышные дела. Если же шанс есть, выстраиваю работу так, чтобы пройти путь от запутанного договора приватизации до зарегистрированного права наследника максимально коротко. Приватизированная квартира редко наследуется так просто, как кажется, и тем ценнее заранее понимать, на что вы реально можете рассчитывать.

Что важно знать

Наследую ли я всю приватизированную квартиру?

Только если умерший был единственным собственником по договору приватизации. Если квартиру приватизировали на нескольких человек, наследуется лишь доля умершего, а доли остальных совладельцев остаются у них и к наследству не относятся.

Как считаются доли участников приватизации?

Если в договоре доли не указаны, они считаются равными по статье 245 Гражданского кодекса: четверо участников — по одной четвёртой каждому. Если в договоре прописаны конкретные неравные доли, наследуется именно та доля, которая закреплена за умершим.

Можно ли унаследовать квартиру, если приватизация не завершена?

Да, но через суд. По разъяснению Верховного Суда жильё включают в наследство, если наследодатель при жизни подал заявление о приватизации и не отозвал его. Нотариус сам такое свидетельство не выдаст — нужно решение суда.

Получает ли долю тот, кто отказался от приватизации?

Нет, доли в собственности у него нет, и наследовать ему нечего. Но за ним сохраняется бессрочное право пользования квартирой по статье 19 вводного закона к Жилищному кодексу, и выселить его при наследовании почти невозможно.

Влияет ли прописка на право наследования?

Сама по себе нет. Регистрация не даёт права собственности и не делает человека наследником. Наследуют по родству или по завещанию, поэтому прописанный, но не родственник, ничего не получит, а живущий в другом городе наследник — получит.

Что делать, если среди собственников есть дети?

Детские доли неприкосновенны, наследуется только доля умершего взрослого. Если же доля принадлежала самому ребёнку, при действиях с ней потребуется согласие органа опеки. Любой раздел наследства с участием несовершеннолетних идёт под контролем опеки.

Примеры в статье собирательные, имена и детали изменены, любые совпадения случайны; адвокатская тайна не раскрывается.