Как составить брачный договор на ипотечную квартиру?

Ипотеку берут на пятнадцать, двадцать, иногда двадцать пять лет. Брак, к сожалению, не всегда живёт так долго. И когда люди приходят ко мне с вопросом, как составить брачный договор на ипотечную квартиру, за этим вопросом почти всегда стоит тревога: мы платим вместе, а что будет, если разойдёмся? Кому достанется квартира, кто останется висеть перед банком, как поделить то, что уже выплачено. Я отвечаю на эти вопросы каждую неделю, и в этой статье разложу всё по полкам — без общих слов, на том языке, на котором я разговариваю с клиентами у себя в кабинете.

Сразу оговорюсь: я не буду здесь спорить, можно ли составить брачный договор самому или нужен юрист — об этом у меня есть отдельный разговор. Здесь меня интересует другое: что именно должно быть внутри договора, если речь идёт об ипотечной квартире. Потому что ипотека — это особый случай. Тут в игре не двое, а трое: вы, ваш супруг и банк. И банк своё слово ещё скажет.

Зачем вообще брачный договор, если есть закон

По умолчанию всё, что супруги покупают в браке, считается их совместной собственностью. Делится пополам, независимо от того, на кого оформлена квартира и кто вносил платежи. Это режим, который устанавливает закон, и он работает сам собой, без всяких договоров. Многие думают: раз так, зачем что-то усложнять.

А затем, что с ипотекой пополам — это далеко не всегда справедливо и почти всегда неудобно. Представьте: первоначальный взнос внёс один из супругов из денег, накопленных ещё до свадьбы. Или квартиру купили, по сути, на средства родителей жены. Или один супруг зарабатывает и тянет весь платёж, а второй в декрете. При разделе по закону всё это не учитывается — делят поровну то, что куплено в браке. Брачный договор как раз и нужен, чтобы заменить этот шаблон на ваши собственные правила.

Статья 42 Семейного кодекса прямо разрешает супругам изменить установленный законом режим: установить совместную, долевую или раздельную собственность — на всё имущество, на отдельные его виды или конкретно на одну квартиру. То есть вы вправе написать: эта ипотечная квартира принадлежит мужу, а вот эта дача — жене. Закон вам это позволяет, и именно в этом сила инструмента.

Что закон разрешает прописать про ипотечную квартиру

Когда я объясняю клиентам границы возможного, я делю всё на то, что в брачный договор включать можно, и то, что нельзя. Можно — всё, что касается имущества и денег. Нельзя — личные отношения, права в отношении детей, обязанность хранить верность и тому подобную лирику. Ипотечная квартира целиком лежит в имущественной плоскости, поэтому здесь у нас широкое поле.

Вот что реально работает в договоре под ипотеку. Можно определить, чьей собственностью будет квартира — в браке и отдельно после развода. Можно установить доли: например, две трети мужу, одну треть жене, если он вносит больше. Можно прописать, кто и в какой пропорции платит ежемесячный взнос по кредиту. Можно зафиксировать судьбу первоначального взноса — что эти деньги были личными средствами одного из супругов и при разделе возвращаются ему. Можно договориться, что после развода квартира переходит одному, а он выплачивает второму компенсацию за выплаченную в браке часть.

Отдельно подчеркну важную вещь: статья 42 разрешает заключить договор не только в отношении уже имеющегося имущества, но и будущего. Это значит, что вы можете подписать брачный договор ещё до того, как взяли ипотеку, и заранее расписать судьбу квартиры, которую только собираетесь купить. Я часто советую так делать тем, кто идёт в банк за кредитом — это снимает множество будущих споров.

Чья это собственность: в браке и после развода

Это сердцевина любого брачного договора по ипотеке. И именно здесь люди чаще всего путаются, потому что смешивают два разных вопроса: кто собственник по документам и кому что достанется при разводе.

В договоре имеет смысл развести эти моменты явно. Один из самых частых вариантов, который я оформляю, звучит так: в период брака квартира является личной собственностью того супруга, на которого оформлена ипотека, а второй не претендует на неё ни при каких обстоятельствах. Это режим раздельной собственности. Он удобен, когда квартира фактически покупается за счёт одного человека, а второй просто не хочет в это ввязываться.

Бывает наоборот. Супруги хотят, чтобы квартира была общей в долях — скажем, поровну или в той пропорции, в какой каждый вкладывается. Тогда мы пишем режим долевой собственности и прямо указываем доли. И обязательно отдельной строкой — что происходит при расторжении брака: остаётся ли долевой режим, или квартира целиком уходит одному с обязанностью выплатить компенсацию. Я всегда настаиваю на том, чтобы этот пункт был, потому что молчание о разводе — это самая дорогая ошибка в таких договорах.

Как делить платежи по кредиту и кто остаётся должником банку

А вот здесь начинается самое тонкое, и здесь я прошу клиентов слушать особенно внимательно. Брачный договор регулирует ваши отношения между собой. Он не регулирует ваши отношения с банком. Это два разных мира, и их нельзя путать.

Поясню на примере. Вы с супругой оба выступаете созаёмщиками по ипотеке. В брачном договоре написали, что квартира — ваша личная, и платить по кредиту вы будете сами. Прекрасно. Но для банка вы оба как были, так и остаётесь созаёмщиками, и банк по-прежнему вправе требовать платёж с любого из вас. Брачный договор не отменяет кредитный договор — он живёт параллельно. Поэтому в договоре мы прописываем не то, кто должен банку (это решает банк), а то, как супруги рассчитываются между собой: кто фактически вносит платежи и кто кому что компенсирует, если по факту платил не тот.

Если вы хотите по-настоящему вывести одного из супругов из числа должников перед банком — это уже не вопрос брачного договора. Это переоформление кредита, вывод созаёмщика, и делается оно только с согласия банка и по его процедуре. Я честно предупреждаю: банк на это идёт неохотно, потому что для него два плательщика надёжнее одного. Так что брачным договором эту проблему не закрыть, и обещать обратное было бы непорядочно.

Первоначальный взнос: добрачные деньги и материнский капитал

Первоначальный взнос — отдельная больная тема. Очень часто его вносят из денег, накопленных до брака, или из средств, подаренных родителями. По закону личные добрачные деньги не делятся, но когда их влили в общую квартиру, доказать, что это были именно ваши средства, бывает почти невозможно. Брачный договор решает эту проблему элегантно: мы прямо фиксируем, что первоначальный взнос в такой-то сумме — это личные средства такого-то супруга, и при разделе они учитываются в его пользу. Один абзац в договоре экономит годы судов.

С материнским капиталом всё сложнее, и тут я всегда торможу клиентов. Если в ипотеку вложен маткапитал, на семье лежит обязанность выделить доли всем детям и обоим супругам в этой квартире. Это требование закона о маткапитале, и брачный договор его не отменяет. То есть вы не можете брачным договором написать, что квартира с маткапиталом целиком достаётся мужу, а дети и жена остаются ни с чем, — такое условие в части детских долей просто не будет работать.

Поэтому, когда в деле есть маткапитал, я строю договор иначе: мы определяем режим только той части квартиры, которая остаётся за супругами после выделения обязательных детских долей. Это законная и рабочая схема. А вот попытка обойти детские доли через брачный договор — прямой путь к тому, что документ признают недействительным в этой части.

Согласие и уведомление банка: почему это нельзя пропустить

Это пункт, на котором горят чаще всего, и я не устаю его повторять. Статья 46 Семейного кодекса прямо обязывает супруга уведомить своего кредитора — то есть банк — о заключении, изменении или расторжении брачного договора. Это не формальность, это закон.

А теперь самое важное — что бывает, если промолчать. Если вы не уведомили банк, то по своим обязательствам перед ним вы отвечаете независимо от содержания брачного договора. Вдумайтесь: вы можете идеально расписать в договоре, кто кому что должен, заверить всё у нотариуса, а перед банком этот договор окажется как будто не существует. Кредитор вправе действовать так, словно никакого договора нет. То есть весь смысл документа в части отношений с банком обнуляется.

Поэтому я всегда включаю в работу отдельный шаг: уведомить банк. Кроме того, многие кредитные договоры содержат условие, что заёмщик обязан согласовывать с банком изменение режима собственности на залоговую квартиру. Квартира в ипотеке находится в залоге у банка, и менять её юридическую судьбу за спиной залогодержателя — плохая идея. Поэтому по ипотечному жилью я рекомендую не просто уведомлять, а заранее заручаться согласием банка. Спокойнее и вам, и нотариусу.

Нотариальная форма и когда договор вступает в силу

Тут всё строго. Статья 41 Семейного кодекса требует, чтобы брачный договор был заключён письменно и удостоверен нотариусом. Без нотариуса документ ничтожен — он просто не существует с точки зрения закона, сколько бы подписей вы на нём ни поставили. Это единственная допустимая форма, и обойти её нельзя. Подробно про то, можно ли при этом обойтись без юриста, я говорю в другом материале, здесь же фиксирую главное: нотариус обязателен.

Теперь про момент вступления в силу — это часто удивляет людей. Брачный договор можно заключить как до регистрации брака, так и в любое время в браке. Но если вы подписали его до свадьбы, он вступит в силу только со дня государственной регистрации брака. То есть пока вы не расписались, договор лежит и ждёт. Если же вы уже в браке, договор начинает действовать с момента нотариального удостоверения.

На практике это значит вот что. Пара, которая идёт за ипотекой и параллельно готовится к свадьбе, может спокойно подписать брачный договор заранее — он сработает ровно тогда, когда брак будет зарегистрирован. А супруги, которые уже женаты и только сейчас задумались об ипотеке, заключают договор в браке, и он действует сразу. Сам момент подписания на содержание не влияет — влияет на дату, с которой правила начинают работать.

Типичные ошибки, которые я вижу чаще всего

За годы практики у меня накопился собственный список граблей, на которые наступают почти все. Перечислю прозой, потому что именно так они и встречаются — вперемешку, в одном договоре.

Самая частая — молчание про развод. Люди пишут, чья квартира в браке, и забывают про самое главное: что будет, когда брак распадётся. А ведь договор именно ради этого момента и составляется. Вторая — путаница между расчётами с банком и расчётами между супругами; я уже объяснял, что это разные вещи, но в самодельных договорах их постоянно смешивают. Третья — игнорирование банка: договор заверили, а кредитора не уведомили, и статья 46 превращает всю конструкцию в пустышку. Четвёртая — попытка перекроить детские доли при маткапитале. Пятая — расплывчатые формулировки вроде «квартира остаётся тому, кто больше вложил»: что значит больше, как считать, кто доказывает — непонятно, а значит, в суде это не работает. И шестая — забывают про первоначальный взнос из добрачных денег, хотя именно его проще всего защитить одной строкой.

Чем я помогаю

Я не выдаю шаблон и не отправляю клиента додумывать. Я сажусь и разбираю конкретную ситуацию: кто созаёмщик, откуда первоначальный взнос, есть ли маткапитал, что говорит ваш кредитный договор, чего вы на самом деле хотите при разводе. Из этого складывается текст, который потом не развалится.

Недавно ко мне пришла пара перед ипотекой. Первоначальный взнос — деньги родителей мужа, платить собирались вдвоём, квартиру хотели оформить на жену. Без договора при разводе квартира делилась бы пополам, а взнос родителей просто растворился бы. Мы прописали: взнос — личные средства мужа, учитываются в его пользу; квартира в долях с учётом этого вклада; при разводе квартира за женой с компенсацией мужу выплаченной им части. Отдельно подготовили уведомление банку и согласовали с ним изменение режима залоговой квартиры. На выходе — документ, который защищает обоих и который банк принял без возражений.

В другом деле супруги уже жили в ипотечной квартире, купленной с маткапиталом, и хотели «переписать всё на мужа». Я объяснил, что детские доли так не убрать, и мы построили договор честно: обязательные доли детям выделяются, а оставшуюся часть оформили по их договорённости. Это спасло их от будущего иска и от риска признания договора недействительным.

Что важно знать

Можно ли заключить брачный договор на квартиру, которая ещё в ипотеке?

Да, и это совершенно нормально. Закон разрешает договор как в отношении имеющегося, так и будущего имущества. Квартира в ипотеке — это имеющееся имущество, обременённое залогом. Единственное, что добавляется из-за залога: нужно учитывать условия кредитного договора и уведомить, а лучше согласовать всё с банком.

Нужно ли согласие банка на брачный договор при ипотеке?

Уведомить банк вы обязаны по закону — это статья 46. А согласие как таковое часто требуется уже по самому кредитному договору, потому что квартира в залоге у банка, и менять её правовой режим без ведома залогодержателя нельзя. По ипотечному жилью я всегда рекомендую заручиться именно согласием, а не ограничиваться уведомлением.

Что будет, если не сказать банку про брачный договор?

По обязательствам перед банком вы будете отвечать так, будто договора нет вовсе. Содержание брачного договора в отношениях с кредитором перестаёт иметь значение. Это прямое последствие статьи 46, и оно обесценивает весь документ в той части, что касается банка.

Можно ли брачным договором сделать квартиру с маткапиталом собственностью одного супруга?

Полностью — нет. Закон требует выделить доли детям и второму супругу в жилье, купленном с маткапиталом, и брачный договор это требование не отменяет. Договором можно распорядиться только той частью квартиры, которая остаётся после выделения обязательных долей.

Когда брачный договор начинает действовать?

Если он подписан в браке — с момента удостоверения нотариусом. Если до свадьбы — со дня государственной регистрации брака. До регистрации такой договор просто ждёт своего часа и силы не имеет.

Обязательно ли идти к нотариусу?

Да, это безусловное требование. Брачный договор без нотариального удостоверения ничтожен. Никакая письменная форма «между собой» его не заменит.

дисклеймер: примеры собирательные, имена и детали изменены, совпадения случайны, адвокатская тайна не раскрывается